La sentenza n. 218/2025 della Corte Costituzionale conferma la legittimità dei nuovi limiti per B&B e affittacamere in Toscana: dal 1° gennaio 2026, chi gestisce più unità nello stesso edificio non può superare la capacità ricettiva di una singola struttura.
Cosa stabilisce la Sentenza 218/2025 per il settore extralberghiero?
Indice argomenti
L’intervento della Consulta ha messo fine a un lungo contenzioso tra Stato e Regione Toscana. Oggetto del contendere era l’articolo 2 della Legge Regionale n. 7/2025, che introduceva un termine perentorio al regime transitorio.
In sostanza, la Corte ha stabilito che imporre un limite temporale (31 dicembre 2025) per l’adeguamento alle nuove norme non viola la Costituzione né l’ordinamento civile. Si tratta di una disciplina amministrativa legittima volta a regolamentare il sistema regionale del turismo e la classificazione delle strutture.
Il limite cruciale dell’Articolo 41, comma 4
Il cuore della normativa riguarda il divieto di frammentazione delle strutture. Se un unico soggetto gestisce più attività di affittacamere o B&B nello stesso stabile:
Non può superare il numero di camere totale previsto per una singola struttura.
La capacità ricettiva complessiva deve rientrare nei parametri definiti dal Testo Unico del Turismo (L.R. 61/2024).
📌Questa sentenza impone un cambio di paradigma. Molti gestori che avevano scalato il business acquisendo più appartamenti nello stesso palazzo dovranno ora rivedere la propria strategia di distribuzione e occupancy rate per non incorrere in violazioni amministrative.
Quali sono gli obblighi per i gestori dal 1° gennaio 2026?
A partire da questa data, non sono più ammesse deroghe. L’adeguamento deve essere strutturale e comunicato alle autorità competenti tramite i portali SUAP di riferimento.
Tabella: Confronto tra Vecchio e Nuovo Regime (Toscana)
| Caratteristica | Regime Precedente (Transitorio) | Nuovo Regime (Dal 01/01/2026) |
| Multi-struttura nello stesso edificio | Tollerata in base a vecchie autorizzazioni | Limite di capacità pari a 1 singola struttura |
| Flessibilità camere | Cumulabile tra diverse SCIA | Tetto massimo inderogabile per soggetto gestore |
| Rischio Sanzioni | Sospeso in attesa della Consulta | Decadenza classificazione e sanzioni amministrative |
Azioni immediate per la conformità:
Analisi del portafoglio: Verificare quante unità sono gestite sotto lo stesso codice fiscale/P.IVA nel medesimo stabile.
Ricalcolo della capacità: Sommare i posti letto e confrontarli con i limiti regionali della singola tipologia (es. 6 camere per gli affittacamere).
Consulenza legale/tecnica: Valutare se trasformare le attività in forme diverse o unificare le licenze.
⚠️ Hai strutture multiple nello stesso edificio?
Non aspettare la scadenza dei termini. Il rischio è il blocco delle vendite sui portali (OTA) per irregolarità amministrativa.
Perché la Corte ha respinto il ricorso del Governo?
Secondo la Consulta, la norma non lede la libertà d’iniziativa economica (Art. 41 Costituzione) né il legittimo affidamento dei gestori. La motivazione risiede nella natura programmatoria del turismo: la Regione ha il potere di definire i requisiti qualitativi e quantitativi delle strutture “classificate”.
L’obiettivo è evitare che la somma di piccoli B&B diventi di fatto un’attività alberghiera mascherata, priva però degli standard di sicurezza e servizi richiesti agli hotel, garantendo così una concorrenza leale sul mercato.
Punti Chiave per il tuo Business
Scadenza: 31 dicembre 2025 (fine regime transitorio).
Ambito: Toscana (ma attenzione: spesso fa da apripista per altre regioni).
Impatto: Obbligo di rientrare nei limiti di capacità ricettiva per singolo edificio.
KPI coinvolti: ADR e RevPAR potrebbero risentire della riduzione forzata dei posti letto; è necessario ottimizzare i margini tramite l’upselling.
L’adeguamento normativo spesso richiede interventi tecnici, legali o un cambio di software gestionale per accorpare più unità in un’unica licenza.
Per consultare il testo integrale della decisione e approfondire i dettagli giuridici, è possibile visionare la Sentenza n. 218/2025 direttamente sul sito ufficiale della Corte Costituzionale.
