Il 15 aprile 2026, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato l’aggiornamento ufficiale della guida “Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari”.
Questo documento recepisce formalmente le disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025), segnando un punto di svolta fondamentale per la gestione degli affitti brevi in Italia.
Per gli operatori del settore alberghiero e per i gestori di strutture ricettive, comprendere queste nuove dinamiche non è solo una questione di conformità, ma un elemento strategico per monitorare l’evoluzione del mercato extra-alberghiero.
La Legge di Bilancio 2026: Il limite dei due appartamenti
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La vera novità introdotta dall’articolo 1, comma 17 della Legge 199/2025 riguarda la definizione di attività imprenditoriale.
Fino ad oggi, la linea di demarcazione tra locazione privata e attività di impresa era spesso labile. Con le nuove disposizioni, il regime fiscale agevolato delle locazioni brevi (la cosiddetta “cedolare secca”) è strettamente limitato:
Il limite soglia: Il regime fiscale agevolato può essere applicato solo se si destinano a locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
La presunzione di imprenditorialità: Superata la soglia dei due appartamenti, l’attività di locazione breve — indipendentemente da chi la esercita — si presume svolta in forma imprenditoriale.
Questa norma è di cruciale importanza per il mondo dell’hotellerie: mira a ridurre la concorrenza sleale del mercato “grigio” (host che operano come privati gestendo di fatto decine di unità) e uniforma il carico fiscale rispetto alle strutture professionali regolarmente registrate.
Obblighi per gli intermediari: Trasparenza e monitoraggio
La guida dell’Agenzia ribadisce con forza il ruolo di responsabilità richiesto agli intermediari immobiliari e ai portali di prenotazione.
Per chiunque intervenga nella stipula di contratti di locazione breve, vige l’obbligo di trasmissione telematica dei dati all’Agenzia delle Entrate. I dati richiesti includono:
Dati dell’host: Nome, cognome e codice fiscale del locatore.
Dettagli contrattuali: Durata del contratto e anno di riferimento.
Dati sull’immobile: Indirizzo completo e, obbligatoriamente, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), ai sensi dell’art. 13-ter del Dl n. 145/2023.
Dati finanziari: Importo del corrispettivo lordo incassato.
L’integrazione obbligatoria del CIN all’interno delle comunicazioni conferma la volontà del legislatore di creare una banca dati unica, trasparente e facilmente incrociabile, che permetta all’amministrazione finanziaria di monitorare in tempo reale i volumi del mercato degli affitti brevi.
Perché questo aggiornamento riguarda gli albergatori?
Per un albergatore o un property manager, l’aggiornamento dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un segnale positivo di normalizzazione del mercato.
Spesso, le strutture alberghiere hanno subito la concorrenza di operatori del settore extralberghiero che godevano di vantaggi fiscali sproporzionati pur operando su larga scala.
Con la presunzione di attività imprenditoriale sopra i due appartamenti, il fisco equipara di fatto le grandi gestioni di appartamenti alle imprese turistiche tradizionali.
Cosa monitorare nei prossimi mesi:
Monitoraggio dei competitor: Osservare come gli host locali adegueranno la propria offerta.
Compliance: Verificare che anche la propria struttura (se gestisce appartamenti in affitto breve) sia perfettamente in regola con la comunicazione dei dati.
Posizionamento: Utilizzare la maggiore trasparenza del mercato come leva di marketing per enfatizzare la professionalità e i servizi offerti da un hotel rispetto a un affitto breve.
In conclusione, la disciplina del 2026 è un passo avanti verso un mercato più equo. Restare aggiornati su queste tematiche permette ai professionisti dell’ospitalità di navigare con maggiore consapevolezza le sfide di un settore in continua trasformazione.
Per consultare il testo integrale della guida e approfondire i dettagli tecnici della normativa, è possibile scaricare il documento ufficiale direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate
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