A partire dal 13 ottobre 2026, Airbnb introdurrà una trasformazione fondamentale nel proprio modello di intermediazione per tutti gli host e le strutture ricettive del mercato italiano ed europeo.
La piattaforma dismetterà il tradizionale sistema a costo ripartito (split-fee) per passare ufficialmente all’Host-Only Fee, ovvero la commissione unica interamente a carico del gestore.
Per chi opera nel settore extra-alberghiero e alberghiero (case vacanze, appartamenti, B&B, affittacamere e boutique hotel), questo cambiamento impone una revisione profonda delle strategie di pricing, del revenue management e dell’impatto fiscale sui ricavi netti.
Come cambia la commissione Airbnb: dal modello Split-Fee all’Host-Only Fee
Indice argomenti
Nel modello storicamente utilizzato dalla maggior parte degli host, il costo del servizio veniva diviso tra le parti:
Host: pagava circa il 3% dedotto direttamente dal payout.
Ospite: pagava una commissione di servizio aggiuntiva visibile al checkout (indicativamente tra il 14% e il 16,5%).
Con la nuova struttura commerciale, la commissione dell’ospite viene azzerata e Airbnb applicherà una commissione unica a carico dell’host pari di norma al 15,5% (con oscillazioni generali comprese tra il 14% e il 16% in base al profilo e alle politiche del canale). Tale percentuale si calcola sul subtotale della prenotazione, che include la tariffa della notte e tutti i supplementi obbligatori impostati dal gestore (come le spese di pulizia o i costi per animali domestici).
📌Nota per i Property Manager: Molti operatori professionali con PMS o Channel Manager utilizzavano già questo modello. Dal 13 ottobre, anche la gestione diretta e “fai-da-te” verrà allineata alla medesima logica commerciale.
Prezzo pubblicato e percezione del viaggiatore
Uno dei vantaggi dichiarati da Airbnb riguarda la trasparenza del prezzo. Nel vecchio modello, un alloggio promosso a 100 € a notte arrivava a costare all’ospite circa 115 € al momento di pagare, a causa dei costi di servizio aggiunti dalla piattaforma.
Con l’Host-Only Fee:
La tariffa impostata dall’host coincide direttamente con la cifra mostrata al turista nei risultati di ricerca.
Scompaiono i rincari improvvisi al checkout, aumentando il tasso di conversione.
Spetta tuttavia all’host calcolare esattamente quale tariffa pubblicare per proteggere il proprio margine operativo netto.
Tabella comparativa dei ricavi: 3 scenari a confronto
Per analizzare concretamente l’impatto economico sui ricavi dell’host, prendiamo come riferimento una prenotazione base:
| Scenario operativo | Prezzo mostrato all’ospite | Trattenuta Airbnb | Payout lordo Host | Impatto sul margine netto |
| Vecchio sistema Split-Fee (Tariffa base € 100) | € 115,00 (circa) | 3% a carico host (€ 3,00) + Fee Ospite | € 97,00 | Modello di riferimento storico |
| Nuovo sistema (Tariffa invariata a € 100) | € 100,00 | 15,5% a carico host (€ 15,50) | € 84,50 | Perdita netta di € 12,50/notte (-13%) |
| Nuovo sistema (Tariffa adeguata a € 115) | € 115,00 | 15,5% a carico host (€ 17,83) | € 97,17 | Preserva l’incasso lordo iniziale |
Nota: Gli importi sono indicativi e non comprendono imposte sui redditi, IVA sulle commissioni, tasse di soggiorno e costi operativi.
Il costo effettivo per gli host italiani: la trappola di IVA e Cedolare Secca
In Italia, il passaggio alla commissione unica presenta implicazioni contabili e fiscali complesse che ogni host deve valutare prima di modificare i propri listini:
1. L’impatto dell’IVA al 22% sulle commissioni
Per gli host privati senza partita IVA (o non iscritti al VIES per il reverse charge), alla commissione del 15,5% applicata da Airbnb si aggiunge l’IVA al 22% sulla commissione stessa. Il costo reale di intermediazione per la struttura sale quindi a circa il 18,91% effettivo.
2. L’effetto moltiplicatore sulla Cedolare Secca (21% e 26%)
La Cedolare Secca si calcola sul canone lordo indicato nell’annuncio, senza la possibilità di dedurre le commissioni trattenute dalle OTA:
Se l’host lascia invariata la tariffa (es. 100 €), incassa meno netto (84,50 €), ma continua a pagare la cedolare secca su 100 €.
Se l’host aumenta la tariffa a 115 € per mantenere lo stesso payout, la base imponibile su cui calcolare la cedolare secca sale a 115 €. Di conseguenza, aumentano anche le imposte complessive da versare allo Stato.
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Gestire il cambio delle commissioni OTA e proteggere i margini della tua struttura ricettiva richiede un’analisi attenta dei costi e dei prezzi di vendita. Se desideri un supporto professionale personalizzato per adeguare la tua strategia di pricing:
Checklist: Cosa verificare prima del 13 Ottobre
Controlla la comunicazione di Airbnb: Accedi alla sezione Guadagni del tuo account per confermare la data esatta di transizione e l’aliquota applicata al tuo profilo.
Ricalcola il Bottom Line: Effettua una simulazione del ricavo netto per notte sottraendo la commissione del 15,5%, l’eventuale IVA e la Cedolare Secca/IRPEF.
Aggiorna i Channel Manager: Sincronizza i markup sulle OTA per mantenere l’equilibrio di prezzo (rate parity) tra Airbnb, Booking.com e i tuoi canali di vendita diretti.
Analizza i competitor: Prima di aumentare i prezzi del 15%, verifica il posizionamento dei tuoi concorrenti diretti nella stessa destinazione.
Per consultare l’informativa ufficiale e i dettagli tecnici completi rilasciati dalla piattaforma, visita il Centro Assistenza Ufficiale Airbnb.
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