Il Governo introduce un significativo intervento nel panorama della fiscalità immobiliare con la nuova Manovra Finanziaria che modifica la legge di bilancio 2024.
La decisione di aumentare l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi dal 21% al 26% non riguarda direttamente le strutture alberghiere tradizionali, ma ha un impatto cruciale sulla competitività e sulle dinamiche di mercato del settore turistico nel suo complesso.
I gestori alberghieri devono conoscere queste modifiche per comprendere come il panorama extralberghiero stia per cambiare.
L’Aumento fiscale e la scomparsa dell’agevolazione
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Secondo la bozza della Manovra, l’aliquota fissa del 26% diventerà la norma per tutti i contribuenti che percepiscono redditi da locazioni turistiche e affitti brevi, modificando in modo sostanziale la precedente normativa.
In precedenza, la Legge 50/2017 riservava l’aliquota agevolata del 21% al primo immobile locato brevemente da privati non imprenditori, lasciando il 26% agli immobili successivi. Adesso, il legislatore elimina questa soglia agevolata, rendendo l’aliquota del 26% unica e generalizzata.
Questa mossa persegue un duplice obiettivo: da un lato, il Governo aumenta il gettito fiscale necessario a coprire le misure della Legge di Bilancio; dall’altro, cerca di contenere la diffusione degli affitti brevi nelle aree ad alta pressione abitativa, dove il proliferare dell’offerta extralberghiera (come case vacanza e B&B non imprenditoriali) ha ridotto la disponibilità di alloggi a lungo termine, tema molto caro alle grandi città turistiche.
Chi sosterrà l’ incremento del prelievo fiscale
Il nuovo regime fiscale del 26% si applica a tutti i soggetti coinvolti nel sistema delle locazioni brevi. Nello specifico, interessa i privati che affittano fino a quattro unità immobiliari per meno di 30 giorni consecutivi, purché non operino in forma imprenditoriale.
Coinvolge anche gestori e società che agiscono come sostituti d’imposta, incassando i canoni per conto dei proprietari, incluse piattaforme online e agenzie immobiliari.
La cedolare secca rappresenta, lo ricordiamo, un’imposta sostitutiva, alternativa all’inclusione dei canoni nell’imponibile IRPEF. Questa opzione resta accessibile solo a chi gestisce fino a quattro immobili; oltre questa soglia, l’attività assume natura imprenditoriale e richiede obbligatoriamente l’apertura della Partita IVA.
Impatti e nuove valutazioni di convenienza
L’aumento della cedolare secca comporta un incremento diretto del prelievo fiscale del 5% sui redditi da affitti brevi. Tale incremento inciderà sulla redditività del settore extralberghiero non professionale. Di conseguenza, i proprietari e i gestori di case vacanza devono rivalutare attentamente la convenienza tra l’aliquota fissa del 26% e la tassazione ordinaria IRPEF.
In generale, la cedolare secca mantiene un vantaggio per chi possiede pochi immobili e preferisce la semplicità del regime, senza imposte aggiuntive.
Tuttavia, l’IRPEF ordinaria può risultare più conveniente solo in specifici scenari: ad esempio, quando il contribuente dispone di altri oneri deducibili o detraibili (come spese mediche, interessi sul mutuo prima casa o bonus fiscali per ristrutturazioni) che riducono significativamente l’imposta complessiva da pagare.
L’Alternativa Imprenditoriale: Un Faro di Vantaggio Competitivo
Con l’aumento della cedolare secca al 26%, la Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI) emerge come un’alternativa sempre più interessante dal punto di vista fiscale, persino per chi gestisce meno di quattro immobili.
L’opzione LTI richiede l’apertura della Partita IVA, ma offre un notevole vantaggio: consente di dedurre tutti i costi legati alla gestione (come pulizie, utenze, commissioni ai portali e arredi). Inoltre, se i ricavi annui non superano gli 85.000 €, il gestore accede al regime forfettario.
Questo regime applica una tassazione sostitutiva del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività) solo sul 40% dei ricavi. In sintesi, l’attività in regime forfettario garantisce una tassazione effettiva pari al 2% dei ricavi nei primi cinque anni e circa il 6% negli anni successivi.
Questi numeri rendono la LTI fiscalmente molto più vantaggiosa rispetto al 26% fisso della cedolare secca. I gestori alberghieri osservano che questo cambio normativo potrebbe spingere molti competitor extralberghieri a formalizzare la propria attività, ridisegnando le basi della concorrenza nel settore.
L’entrata in vigore delle disposizioni è attesa per il 1° gennaio 2026, subordinata all’approvazione definitiva della Legge di Bilancio 2026.
Pertanto si ritiene opportuno seguire gli aggiornamenti sul sito Agenzie delle Entrate in quanto fornisce circolari e risoluzioni aggiornate sulle locazioni.
