La gestione degli affitti brevi in Italia sta attraversando una fase di profonda trasformazione. Se fino a poco tempo fa la regolamentazione del settore era guidata principalmente da norme nazionali, oggi sono i Comuni a prendere l’iniziativa, utilizzando le leve fiscali e urbanistiche locali per governare il fenomeno dell’overtourism e finanziare i servizi urbani.
Tra aumenti dell’imposta di soggiorno, rincari della Tari (tassa sui rifiuti) e limitazioni urbanistiche, la mappa dei costi per chi gestisce immobili destinati alle locazioni turistiche sta diventando sempre più complessa e frammentata.
Imposta di Soggiorno: Genova e il nuovo modello fiscale
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L’ultimo segnale di questo cambio di marcia arriva da Genova, dove la giunta comunale ha approvato una revisione dell’imposta di soggiorno che introduce una chiara differenziazione tra le tipologie ricettive:
Genova segue l’esempio di altre grandi città come Milano (che ha equiparato le locazioni brevi agli hotel di fascia alta) e Roma (che ha recentemente rivisto al rialzo il tributo).
Il nodo della proporzionalità
La misura ha riacceso il dibattito tra gli operatori. Come sottolineato da Marco Celani, presidente di Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), a differenza del comparto alberghiero — dove l’imposta varia proporzionalmente alle stelle della struttura — negli affitti brevi la tariffa si applica in maniera uniforme, parificando di fatto un immobile in pieno centro storico a uno situato in periferia.
La stretta sulla Tari: Il fronte più delicato per la redditività
Mentre l’imposta di soggiorno viene versata dagli ospiti, la Tari incide direttamente sul conto economico dei proprietari e dei property manager.
Diversi Comuni stanno riclassificando gli appartamenti adibiti a locazione breve da utenze domestiche a utenze non domestiche, assimilando gli immobili privati agli alberghi senza ristorante. Questa modifica comporta un incremento significativo delle cartelle di pagamento.
Le strategie adottate nelle principali città
Bologna: B&B e affittacamere vengono parificati agli hotel privi di ristorazione.
Napoli: Applica agli immobili destinati anche temporaneamente a locazione breve la tariffa calcolata su un nucleo familiare convenzionale di sei persone.
Firenze: L’amministrazione sta studiando l’introduzione di una Tari maggiorata progressiva destinata a chi gestisce più di quattro appartamenti.
Rimini e Salerno: Hanno adottato rincari e rimodulazioni analoghe per le utenze extralberghiere.
La posizione delle associazioni di categoria rimane critica: Aigab evidenzia come non vi siano evidenze scientifiche che attestino una maggiore produzione pro-capite di rifiuti da parte di un turista in appartamento rispetto a un ospite alberghiero.
Limiti urbanistici e Regolamenti Comunali
Alla leva tributaria le amministrazioni locali stanno affiancando strumenti di pianificazione urbanistica per contenere la pressione turistica nei centri storici:
Firenze: Ha esteso il blocco per l’attivazione di nuove locazioni brevi oltre il perimetro del centro storico protetto dall’Unesco.
Bologna: Prosegue il lavoro sull’adeguamento del Piano Urbanistico Generale (PUG) per porre limiti quantitativi allo sviluppo della ricettività extra-alberghiera.
Quadro normativo: Cosa cambia a livello nazionale ed europeo
La stretta dei Comuni si inserisce in un contesto normativo in rapida evoluzione:
Normativa Nazionale (Presunzione di imprenditorialità): Con l’entrata a regime della nuova disciplina, il superamento di determinate soglie di immobili gestiti configura l’attività in forma imprenditoriale, con i relativi adempimenti fiscali, amministrativi e aperture di P.IVA.
Regolamento Europeo sulla trasparenza dei dati: L’Unione Europea ha approvato il quadro normativo unico per la raccolta e condivisione dei dati sui flussi di prenotazione tra le piattaforme digitali (come Airbnb e Booking.com) e le autorità pubbliche, rendendo i controlli più capillari.
L’insieme di queste misure rischia di trasformare la gestione degli affitti brevi in una mappa a geometria variabile, dove margini, adempimenti e redditività dipendono in modo determinante dalle singole delibere comunali.
Per i proprietari e i gestori diventa quindi fondamentale monitorare costantemente le delibere del proprio Comune di riferimento, sia per adeguare le strategie di pricing, sia per calcolare accuratamente il rendimento netto dell’immobile alla luce dei nuovi costi di gestione.
Per quanto riguarda Genova è possibile consultare il testo completo della misura e i dettagli approvati dall’amministrazione locale, è possibile fare riferimento al comunicato ufficiale del Comune di Genova
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