Il 16 dicembre 2025 segna una data spartiacque per il settore ricettivo italiano. Con la Sentenza n. 186/2025, la Corte Costituzionale ha blindato la Legge Regionale Toscana n. 61/2024, respingendo i ricorsi e confermando la legittimità di norme che riscrivono completamente il rapporto tra alberghiero ed extralberghiero.
Mentre il mondo alberghiero vede aprirsi nuove opportunità di espansione, il comparto dei B&B, affittacamere e locazioni brevi si prepara a una “corsa contro il tempo” che scadrà il 1° luglio 2026.
Cosa cambia:
Indice argomenti
| Ambito | Novità Principale | Impatto per il Gestore |
| Alberghi | Possibilità di annettere unità residenziali (entro 200m) fino al 40% della capacità. | Opportunità: Espansione agile della struttura senza nuovi volumi edilizi. |
| Destinazione d’Uso | Obbligo di destinazione turistico-ricettiva per B&B, Affittacamere e Case Vacanza. | Criticità: Fine della possibilità di operare in immobili “residenziali”. |
| Imprenditorialità | Obbligo di gestione in forma imprenditoriale per quasi tutte le forme extralberghiere. | Costi: Maggiori oneri fiscali, amministrativi e previdenziali. |
| Poteri ai Comuni | Facoltà per i Comuni (es. Firenze) di limitare le locazioni brevi in zone specifiche. | Rischio: Blocchi mirati nei centri storici contro l’overtourism. |
Le opportunità per il settore alberghiero
La legge Toscana, ora validata dalla Consulta, favorisce l’albergo diffuso “light”. Gli hotel possono ora aumentare la propria capacità ricettiva integrando appartamenti vicini (percorso pedonale < 200m).
Vantaggio: Gestione unitaria dei servizi (colazione, pulizie, reception).
Requisito: Le unità devono subire il mutamento di destinazione d’uso da residenziale a turistico-ricettiva.
L’ allarme dell’ extralberghiero: il “countdown” al 2026
Le associazioni di categoria definiscono questa sentenza come una “sentenza che ammazza la ricettività”. Il punto più critico è l’Art. 41 comma 3:
Entro il 1° luglio 2026, chi gestisce affittacamere o B&B dovrà operare esclusivamente in immobili con destinazione urbanistica ricettiva.
Questo significa che i Comuni avranno il potere, tramite i propri Piani Regolatori (PRG), di negare il cambio di destinazione d’uso, portando di fatto alla chiusura delle attività che non riescono ad adeguarsi.
Verso una professionalizzazione forzata?
La Corte Costituzionale ha stabilito che la Regione ha il diritto di regolare il turismo per tutelare il patrimonio storico e garantire il diritto all’abitazione a lungo termine. Tuttavia, il rischio è una polarizzazione del mercato:
Grandi Player: Favoriti dalla possibilità di accorpare appartamenti.
Piccoli gestori: Schiacciati da costi di conversione urbanistica e obblighi imprenditoriali.
La sentenza conferma che il turismo non può più essere considerato una “zona grigia” urbanistica. La distinzione tra abitare e ospitare diventa netta e insuperabile.
Strategie per i gestori: Cosa fare ora?
Se operi nel turismo in Toscana, non puoi attendere luglio 2026. Ecco i passi suggeriti:
Verifica urbanistica: Consulta un tecnico per verificare se il tuo immobile può ottenere il cambio di destinazione d’uso in base alle NTA del tuo Comune.
Analisi dei costi: Valuta se il passaggio alla gestione imprenditoriale è sostenibile o se è necessario riconvertire il business model.
Monitoraggio comunale: Segui attentamente i nuovi regolamenti che Comuni come Firenze o Pisa emaneranno entro i prossimi mesi per limitare le locazioni brevi.
Per consultare il testo integrale della decisione e approfondire i dettagli tecnici, è possibile leggere la nota ufficiale e la Sentenza 186/2025 direttamente sul portale della Conferenza delle Regioni e delle Province Autonome
