Das neue Gesetz über Kurzzeitvermietungen in der Emilia-Romagna führt eine spezifische städtebauliche Nutzungsregelung ein und gibt den Gemeinden die Befugnis, touristische Vermietungen in gesättigten Gebieten einzuschränken.
Für Bauherren bedeutet dies die Einhaltung von Bauvorschriften, die Zahlung neuer Erschließungsgebühren und eine dreijährige Übergangsfrist. Es ist unerlässlich, spezialisierte Techniker und Lieferanten zu konsultieren, um den Übergang ohne Strafgebühren zu gestalten.
Was regelt das neue Regionalgesetz über Kurzzeitvermietungen in der Emilia-Romagna?
Themenverzeichnis
Die Legislative hat am 18. Dezember 2025 ein Gesetz verabschiedet, das die Verwaltung von Nicht-Hotelimmobilien grundlegend verändert. Die wichtigste Neuerung ist die Einführung der Kategorie „Kurzzeitmiete“ innerhalb der für die touristische Unterbringung vorgesehenen Nutzung.
Dies bedeutet, dass die Umwandlung von Privatwohnungen in Kurzzeitvermietungen nicht mehr nur eine administrative Angelegenheit ist, sondern aus städtebaulicher Sicht eine bedeutende Nutzungsänderung darstellt. Das Gesetz zielt darauf ab, Übertourismus und Wohnraummangel zu bekämpfen, indem es den Kommunen ermöglicht, durch Stadtplanung und Besteuerung direkt einzugreifen.
Als Berater im Gastgewerbe stellen wir fest, dass diese Verordnung dem in der Toskana eingeschlagenen Weg folgt. Die Integration von Stadtplanung und Tourismus erfordert heute unternehmerisches Denken: Das bloße Schalten einer Anzeige genügt nicht mehr; ein fundiertes technisches Projekt ist notwendig.
Welche Beschränkungen können Kommunen auferlegen?
Die Gemeinden der Emilia-Romagna verfügen nun über ein Instrumentarium zur Marktregulierung. So können sie konkret eingreifen:
Bereiche mit beschränktem Zugang: Identifizierung von Gebieten (z. B. den historischen Zentren von Bologna oder Ravenna), in denen Kurzzeitvermietungen eingeschränkt oder verboten sein können.
Schluss mit dem Spagat: Verbot der Umwandlung von Immobilien, die in den letzten 3 Jahren aufgeteilt oder abgerissen wurden, in Kurzzeitmietobjekte.
Haushaltsgeräte: Verpflichtung zur Sicherstellung zusätzlicher Standards, wie z. B. Parkplätze oder Dienstleistungen, um die durch den Tourismus verursachte städtische Belastung auszugleichen.
Tabelle: Mindestmaßanforderungen (Ministerialerlass vom 5. Juli 1975)
| Schauplatz | Mindestgröße | Hinweis |
| Mindesthöhe | 2,70 m | 2,55 m in Berggemeinden (>1000 m) |
| Studio-Apartment (1 Pers.) | 28 m² | Inklusive Badezimmer |
| Einzelzimmer | 9 m² | Muss ein zu öffnendes Fenster haben |
| Doppelzimmer | 14 m² | Netto begehbare Oberfläche |
Wie kann ich die beabsichtigte Nutzung auf „Kurzzeitvermietung“ ändern?
Der administrative Prozess variiert je nach Art des Unternehmens und dem Vorhandensein von Bauarbeiten.
Veränderung ohne Funktion: Wenn die Immobilie bereits den Anforderungen entspricht, SCIA (zertifizierter Bericht über den Beginn der Aktivität).
Wechsel mit Werken: Falls Renovierungsarbeiten erforderlich sind, wird die entsprechende Baugenehmigung benötigt.
SUE vs SUAP: Wenn Sie ein gemeinnütziges Unternehmen führen, wenden Sie sich an den One-Stop Shop for Building (SUE); wenn Sie Unternehmer sind (und mehr als vier Wohnungen oder eine professionelle Organisation verwalten), läuft der Prozess über den SUAP.
Sofortmaßnahmen für Eigentümer
Legitimitätsstatus prüfen: Vergewissern Sie sich, dass sich auf dem Grundstück keine ungenehmigten Bauten befinden.
Überprüfen Sie die Systeme: Die Einhaltung der Vorschriften für Anlagen und die Energieeffizienz sind nun verpflichtende Anforderungen.
Beobachten Sie die Gemeinde: Innerhalb von 12 Monaten nach Verabschiedung der neuen Gemeindepläne müssen Sie eine Ersatzerklärung einreichen, um Ihre Tätigkeit zu bestätigen.
Aufgrund der im Dezember 2025 verabschiedeten neuen Gesetzgebung für die Emilia-Romagna werden sich die Verwaltung bestehender Kurzzeitvermietungen und die Eignung von Objekten erheblich verändern. Im Folgenden analysieren wir die drei wichtigsten Punkte für alle, die bereits in diesem Sektor tätig sind oder dies planen.
Für diejenigen, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes regelmäßig Kurzzeitvermietungen betrieben haben, besteht kein unmittelbares Hindernis. Das Gesetz sieht eine 3-jährige Übergangsregelung wodurch die Eigentümer ihre Immobilieneinheiten an die neuen Mindestanforderungen an Sicherheit, Hygiene, Gesundheit und Energieeinsparung anpassen müssen.
Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach der Annahme der neuen Regeln durch Ihre Gemeinde eine förmliche Mitteilung (Ersatzerklärung) abzugeben, aus der hervorgeht, dass Ihr Unternehmen die neuen Vorgaben weiterhin einhalten wird.
Wirtschaftliche Auswirkungen und Urbanisierungskosten
Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Management- und Anlaufkosten aufgrund der neuen „wirtschaftlichen Hebelwirkung“, die den lokalen Regierungen eingeräumt wird, steigen werden.
Da der Übergang zur Kurzzeitvermietung mittlerweile als Änderung der städtischen Nutzung gilt, haben die Gemeinden die Befugnis, Modulierung der Urbanisierungsgebührenund sie bis zu erhöhen 30%.
Diese Maßnahme soll eine Übersättigung kritischer Gebiete mit Touristen verhindern, wodurch eine Änderung der beabsichtigten Nutzung kostspieliger wird als in der Vergangenheit.
Das Gesetz ist hinsichtlich der Art der Räumlichkeiten, die für Bewirtungszwecke genutzt werden dürfen, eindeutig: die absolutes Verbot der Vermietung von Neben- oder Serviceräumenwie zum Beispiel Keller, Dachböden oder Abstellräume.
Jede Wohneinheit muss den im Ministerialerlass vom 5. Juli 1975 festgelegten Maß- und Bewohnbarkeitsstandards entsprechen (z. B. Mindesthöhen von 2,70 m und bestimmte Flächen für Studios und Schlafzimmer), um die vollständige Funktionsfähigkeit der Systeme und die Sicherheit der Gäste zu gewährleisten.
Die Gesetzgebung in der Emilia-Romagna markiert das Ende der Deregulierung des Kurzzeitvermietungsmarktes. Zwar werden die Auflagen verschärft, gleichzeitig wird das Angebot aber verbessert, wodurch diejenigen geschützt werden, die Wert auf Qualität und Transparenz legen. Um sich in diesem komplexen Umfeld zurechtzufinden, ist die Unterstützung durch Vertragsdienstleister und Rechts- bzw. Planungsberater ein entscheidender Wettbewerbsvorteil.
Sie können die offiziellen Aktualisierungen direkt auf dem institutionellen Portal der Institution verfolgen. Region Emilia-Romagna – Abteilung Tourismus und Handel oder Amtliches Bulletin (BURERT).
