La nueva ley sobre alquileres vacacionales en Emilia-Romaña introduce un uso urbanístico específico y otorga a los municipios la facultad de limitar los alquileres turísticos en zonas saturadas.
Para los administradores, esto implica el cumplimiento de los códigos de construcción, las nuevas tasas de urbanización y un plazo de cumplimiento de tres años. Es fundamental consultar con técnicos y proveedores especializados para gestionar la transición sin penalizaciones.
¿Qué prevé la nueva ley regional sobre alquileres de corta duración en Emilia-Romaña?
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La Asamblea Legislativa aprobó una ley (18 de diciembre de 2025) que transforma radicalmente la gestión de propiedades no hoteleras. La principal innovación es el establecimiento de la categoría “alquiler a corto plazo” dentro del uso previsto de alojamiento turístico.
Esto significa que la transición de vivienda privada a alquiler vacacional ya no es solo una cuestión administrativa, sino un cambio de uso significativo desde una perspectiva urbanística. La ley busca combatir el turismo excesivo y la escasez de vivienda residencial, permitiendo a los municipios actuar directamente a través de la planificación urbana y la fiscalidad.
Como consultores hoteleros, observamos que esta normativa sigue el camino establecido en Toscana. La integración de la planificación urbana y el turismo hoy en día requiere una visión empresarial: simplemente "publicar un anuncio" ya no es suficiente; se necesita un proyecto técnico validado.
¿Qué límites pueden imponer los municipios?
Los municipios de Emilia-Romaña cuentan ahora con un conjunto de herramientas regulatorias para regular el mercado. Así es como pueden intervenir concretamente:
Zonas de acceso cerrado: Identificación de zonas (por ejemplo, los centros históricos de Bolonia o Rávena) donde los alquileres a corto plazo pueden estar limitados o prohibidos.
Detener las divisiones: Prohibición de convertir en alquileres a corto plazo propiedades que hayan sido subdivididas o demolidas en los últimos 3 años.
Accesorios: Obligación de garantizar estándares adicionales, como aparcamientos o servicios, para compensar la carga urbana ocasionada por los flujos turísticos.
Tabla: Requisitos dimensionales mínimos (Decreto Ministerial de 5 de julio de 1975)
| Lugar | Tamaño mínimo | Nota: |
| Altura mínima | 2,70 m | 2,55 m en municipios de montaña (>1000m) |
| Apartamento estudio (1 pers.) | 28 m² | Incluye baño |
| Habitación individual | 9 m² | Debe tener una ventana que se pueda abrir |
| Doble habitacion | 14 m² | Superficie neta transitable |
¿Cómo puedo cambiar el uso previsto a “Alquiler a corto plazo”?
El proceso administrativo varía dependiendo de la naturaleza del negocio y la presencia de obras de construcción.
Cambio sin obras: Si la propiedad ya cumple con los requisitos, se requiere una SCIA (Señalización Certificada de Inicio de Actividad).
Cambio con obras: Si es necesario realizar alguna obra de reforma se requerirá el permiso de construcción correspondiente.
Demanda contra demanda colectiva: Si usted dirige una empresa no comercial, deberá comunicarse con la Ventanilla Única de Construcción (SUE); si es un empresario (que administra más de cuatro apartamentos o una organización profesional), el proceso se realiza a través de la SUAP.
Acciones inmediatas para los propietarios
Verificar estado legítimo: Asegúrese de que la propiedad esté libre de cualquier construcción no autorizada.
Compruebe los sistemas: La conformidad de las plantas y la eficiencia energética son ahora requisitos obligatorios.
Monitorear el municipio: En el plazo de 12 meses desde la adopción de los nuevos planes municipales, deberá presentar una declaración sustitutiva para confirmar su actividad.
Con la nueva legislación de Emilia-Romaña, aprobada en diciembre de 2025, la gestión de los alquileres temporales existentes y la idoneidad de los locales experimentarán cambios significativos. A continuación, analizamos los tres puntos críticos para quienes ya operan en el sector o planean hacerlo.
Para quienes ya tienen un alquiler a corto plazo establecido regularmente antes de la entrada en vigor de la ley, no hay un bloqueo inmediato. La ley establece un régimen transitorio de 3 años por el cual los propietarios deberán adaptar sus unidades inmobiliarias a los nuevos requisitos mínimos de seguridad, higiene, salubridad y ahorro energético.
Además, dentro de los 12 meses posteriores a que su municipio adopte las nuevas reglas, deberá enviar una notificación formal (declaración sustitutiva) que confirme que su empresa continuará cumpliendo con los nuevos parámetros.
Impacto económico y costos de urbanización
Es muy probable que los costos de gestión y puesta en marcha aumenten debido al nuevo “apalancamiento económico” otorgado a los gobiernos locales.
Dado que la transición al alquiler a corto plazo ahora se considera un cambio de uso urbano, los Municipios tienen la facultad de modular las cargas de urbanización, incrementándolos hasta 30%.
Esta medida pretende desincentivar la saturación turística en zonas críticas, haciendo más costoso que en el pasado el cambio de uso previsto.
La ley es perentoria en cuanto al tipo de locales que pueden destinarse a la hostelería: Prohibición absoluta de alquilar habitaciones accesorias o de servicio, como sótanos, áticos o trasteros.
Cada unidad debe cumplir con las normas dimensionales y de habitabilidad establecidas por el Decreto Ministerial del 5 de julio de 1975 (por ejemplo, alturas mínimas de 2,70 m y superficies específicas para estudios y habitaciones), garantizando el pleno cumplimiento de las instalaciones y la seguridad de los huéspedes.
La legislación de Emilia-Romaña marca el fin de la era de la desregulación de los alquileres vacacionales. Si bien se incrementan las restricciones, se mejora la oferta, protegiendo a quienes invierten en calidad y transparencia. Para sortear esta complejidad, el apoyo de proveedores de servicios contractuales y consultores legales y urbanísticos se convierte en una ventaja competitiva esencial.
Podrás seguir las actualizaciones oficiales directamente en el portal institucional de la Región de Emilia-Romaña – Sección de Turismo y Comercio o en Boletín Oficial (BURERT).
