La capitale de la Campanie se prépare à devenir le laboratoire national de lutte contre le surtourisme.
Plus seulement des intentions, mais un variante d'urbanisme du plan directeur (PRG) qui vise à redéfinir les frontières entre le droit au logement et les profits du tourisme.
Pour ceux qui travaillent dans le secteur non hôtelier, le paysage est sur le point de changer radicalement : voici une analyse technique des nouvelles mesures.
Le « seuil de saturation » : 70/30 entre résidents et touristes
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L’administration dirigée par le maire Gaetano Manfredi a pris une position claire. La proposition, examinée par la Commission d’urbanisme le 23 mars 2026, prévoit… limite maximale de 30% de la surface destinée aux chambres d'hôtes et aux maisons de vacances dans chaque bâtiment.
Cette mesure n'est pas un confinement total (actuellement non autorisé par la réglementation nationale), mais un mécanisme de contrôle dynamique:
Champ d'application: Initialement axé sur les quartiers Marché, Pendino, Port et San Giuseppe (les zones à plus forte densité du site UNESCO).
Arrêtez les autorisations : Une fois le seuil de 30 % atteint pour une propriété, aucun nouveau permis à des fins touristiques ne sera délivré.
Incitations à la relocalisation : Cette variante vise à « réorienter » l'intérêt des investisseurs vers des quartiers moins saturés, favorisant ainsi une croissance touristique polycentrique.
Changement d'usage prévu et nouvelle catégorie cadastrale
L'une des innovations les plus marquantes pour les propriétaires concerne l'obligation de changement d'usage prévuL’objectif est d’aider le secteur à sortir de la zone grise des locations résidentielles « hybrides » :
Obligation de planification urbaine : Les propriétés constamment utilisées à des fins touristiques devront régulariser leur statut cadastral.
Traçabilité: Grâce au recoupement des données entre CUSR (Code unique des établissements d'hébergement) et CIN Grâce au code national d'identification, la municipalité a déjà régularisé environ 8 300 établissements, mettant ainsi au jour 400 entreprises qui se soustrayaient à la taxe de séjour.
📌Données techniques : De 2016 à aujourd'hui, l'offre d'appartements entiers sur des plateformes comme Airbnb à Naples a augmenté de800 %Une explosion qui a entraîné une augmentation moyenne des loyers de 7 %.
Analyse à destination des professionnels : Qu’est-ce qui change sur le marché ?
Pour un portail comme Direzione HotelIl est donc essentiel de décrypter cette manœuvre. Il ne s'agit pas d'une « guerre contre les chambres d'hôtes », mais d'une recherche de équilibre du marché.
Protection de la mixité sociale : Contrairement à Florence ou Venise, le centre historique de Naples est encore un « lieu habité ». Ce changement permet d'éviter l'expulsion des résidents, qui, paradoxalement, préservent l'authenticité recherchée par les touristes eux-mêmes.
Investissements ciblés : Les investisseurs devront désormais examiner attentivement les plans des copropriétés et les taux d'occupation avant d'acquérir de nouveaux actifs dans le centre historique.
Logements étudiants et colocation : La municipalité a l'intention de convertir une partie du parc immobilier public en logements étudiants, offrant ainsi une alternative à la demande auparavant absorbée par le marché privé, aujourd'hui saturé par le tourisme.
Vers un modèle européen
Naples s'inscrit dans la lignée des modèles déjà testés en Espagne et en France.
Le défi demeure absence de loi nationale qui permet aux maires de procéder à un « zonage » total, mais la variante du PRG représente l'outil de planification urbaine le plus puissant actuellement disponible pour maîtriser ce phénomène sans attendre Rome.
Pour consulter le texte intégral de la résolution et visualiser les cartes détaillées des zones soumises à des contraintes, vous pouvez accéder à la documentation officielle disponible sur Portail du Conseil municipal de Naples – Section Urbanisme et Variation du PRG
La réglementation relative aux hébergements non hôteliers à Naples évolue constamment, et la possibilité de soumettre des commentaires ou de régulariser votre situation pourrait disparaître rapidement.
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