La nouvelle loi sur les locations de courte durée en Émilie-Romagne introduit un usage spécifique en matière d'urbanisme et donne aux municipalités le pouvoir de limiter les locations touristiques dans les zones saturées.
Pour les gestionnaires, cela implique le respect des normes de construction, le paiement des nouvelles taxes d'urbanisation et une période de mise en conformité de trois ans. Il est essentiel de consulter des techniciens et des fournisseurs spécialisés afin de gérer la transition sans pénalités.
Que prévoit la nouvelle loi régionale sur les locations de courte durée en Émilie-Romagne ?
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L'Assemblée législative a approuvé une loi (18 décembre 2025) qui transforme radicalement la gestion des établissements non hôteliers. La principale innovation réside dans la création de la catégorie « location de courte durée » dans le cadre de l'usage prévu pour l'hébergement touristique.
Cela signifie que le passage d'une résidence privée à une location saisonnière n'est plus une simple formalité administrative, mais un changement d'usage majeur du point de vue de l'urbanisme. La loi vise à lutter contre le surtourisme et la pénurie de logements en permettant aux municipalités d'agir directement par le biais de l'urbanisme et de la fiscalité.
En tant que consultants en hôtellerie, nous constatons que cette réglementation s'inscrit dans la lignée de celle mise en place en Toscane. L'intégration de l'urbanisme et du tourisme exige aujourd'hui une vision entrepreneuriale : la simple publication d'une annonce ne suffit plus ; un projet technique validé est indispensable.
Quelles limites les municipalités peuvent-elles imposer ?
Les municipalités émiliennes disposent désormais d'un ensemble d'outils réglementaires pour encadrer le marché. Voici comment elles peuvent intervenir concrètement :
Zones à accès restreint : Identification des zones (par exemple, les centres historiques de Bologne ou de Ravenne) où les locations de courte durée peuvent être limitées ou interdites.
Arrêtez le grand écart : Interdiction de convertir en locations de courte durée les propriétés qui ont été subdivisées ou démolies au cours des 3 dernières années.
Appareils électroménagers : Obligation de garantir des normes supplémentaires, telles que le stationnement ou les services, afin de compenser la pression urbaine engendrée par les flux touristiques.
Tableau : Exigences dimensionnelles minimales (Décret ministériel du 5 juillet 1975)
| Locale | Taille minimale | Note |
| Taille minimale | 2,70 m | 2,55 m dans les communes de montagne (>1000 m) |
| Studio (1 pers.) | 28 m² | Salle de bain incluse |
| Chambre simple | 9 m² | Doit comporter une fenêtre ouvrante |
| Chambre double | 14 m² | surface praticable nette |
Comment puis-je modifier l'usage prévu en « Location de courte durée » ?
La procédure administrative varie en fonction de la nature de l'activité et de la présence de travaux de construction.
Changement sans travaux : Si le bien est déjà conforme, un SCIA (Signalazione Certificata di Inizio Attività).
Changer avec les œuvres : Si des travaux de rénovation sont nécessaires, le permis de construire requis est obligatoire.
SUE contre SUAP : Si vous gérez une entreprise non commerciale, vous contacterez le guichet unique pour la construction (SUE) ; si vous êtes un entrepreneur (gérant plus de quatre appartements ou une organisation professionnelle), le processus passe par le SUAP.
Mesures immédiates pour les propriétaires
Vérifier le statut légitime : Assurez-vous que la propriété est exempte de toute construction non autorisée.
Vérifiez les systèmes : La conformité des installations et l'efficacité énergétique sont désormais des exigences obligatoires.
Surveiller la municipalité : Dans les 12 mois suivant l'adoption des nouveaux plans municipaux, vous devrez soumettre une déclaration de substitution pour confirmer votre activité.
Suite à la nouvelle législation d'Émilie-Romagne approuvée en décembre 2025, la gestion des locations de courte durée existantes et l'adéquation des locaux connaîtront des changements importants. Nous analysons ci-dessous les trois points critiques pour les acteurs déjà présents dans le secteur ou envisageant de s'y lancer.
Pour ceux qui exploitent déjà un logement locatif de courte durée de manière régulière avant l'entrée en vigueur de la loi, il n'y a pas de blocage immédiat. La loi établit un régime transitoire de 3 ans par lesquelles les propriétaires doivent adapter leurs logements aux nouvelles exigences minimales en matière de sécurité, d'hygiène, de salubrité et d'économie d'énergie.
De plus, dans les 12 mois suivant l'adoption des nouvelles règles par votre municipalité, vous devrez envoyer une notification officielle (déclaration de substitution) confirmant que votre entreprise continuera de se conformer aux nouveaux paramètres.
Impact économique et coûts d'urbanisation
Il est fort probable que les coûts de gestion et de démarrage augmentent en raison du nouveau « levier économique » accordé aux collectivités locales.
Étant donné que le passage à la location de courte durée est désormais considéré comme un changement d'affectation urbaine, les municipalités ont le pouvoir de moduler les frais d'urbanisation, en les augmentant jusqu'à 30 %.
Cette mesure vise à décourager la saturation touristique des zones critiques, rendant ainsi le changement d'affectation plus coûteux qu'auparavant.
La loi est impérative quant au type de locaux pouvant être utilisés pour l'accueil : interdiction absolue de louer des chambres accessoires ou de service, comme les caves, les greniers ou les débarras.
Chaque unité doit être conforme aux normes dimensionnelles et d'habitabilité fixées par le décret ministériel du 5 juillet 1975 (par exemple, hauteurs minimales de 2,70 m et surfaces spécifiques pour les studios et les chambres), garantissant la pleine conformité des systèmes et la sécurité des clients.
La législation d'Émilie-Romagne marque la fin de l'ère de la déréglementation des locations de courte durée. Si les restrictions se renforcent, l'offre s'améliore, protégeant ainsi les investisseurs soucieux de qualité et de transparence. Face à cette complexité, le recours à des prestataires de services contractuels et à des consultants juridiques et d'urbanisme devient un atout concurrentiel essentiel.
Vous pouvez suivre les mises à jour officielles directement sur le portail institutionnel de Région Émilie-Romagne – Section Tourisme et Commerce ou le Bulletin officiel (BURERT).
