Dans le secteur de l'hôtellerie italien, la frontière entre la gestion de propriétés privées (location de courte durée) et l'hôtellerie entrepreneuriale est devenue de plus en plus floue.
Une décision récente de la Tribunal de première instance de Florence (n° 148 du 02.03.2026) Il a clarifié la situation, en réaffirmant un principe fondamental : l'utilisation massive des plateformes en ligne et un volume élevé de réservations constituent, à toutes fins utiles, une activité commerciale.
Pour les professionnels de l'hôtellerie, cette décision est particulièrement intéressante : elle définit les règles du jeu et confirme que, même en l'absence de services hôteliers classiques (comme le petit-déjeuner ou une réception physique), la gestion professionnelle des établissements touristiques doit être soumise aux mêmes règles.
L'affaire : au-delà du « simple » bail
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L'affaire portée devant les juges florentins concernait un contribuable qui avait géré plusieurs propriétés via des portails en ligne, déclarant les revenus y afférents comme revenus fonciers (locations de courte durée), bénéficiant ainsi de l'impôt forfaitaire.
L’Agence du revenu, appuyée par une enquête de la Guardia di Finanza, a contesté cette classification. Les documents extraits des plateformes ont démontré que, même si le contribuable ne fournissait pas de services supplémentaires (tels que la restauration ou la conciergerie), l’activité était structurée de manière à constituer une entreprise indépendante. Revenu d'entreprise.
Les 4 indicateurs de la nature entrepreneuriale
L'arrêt précise qu'une structure physique complexe n'est pas une condition nécessaire pour être considéré comme un « entrepreneur ». Pour les juges, l'entrepreneuriat est établi lorsque certains indicateurs sans équivoque sont présents :
Nombre élevé de réservations : Des centaines de clients par an témoignent de la stabilité et de la continuité de l'activité, loin du caractère occasionnel d'une entreprise privée.
Continuité temporelle : La gestion de biens immobiliers pendant des années (en l'occurrence, depuis 2017) exclut toute forme d'occasionnalité.
Présence constante sur les portails : L’utilisation professionnelle des plateformes en ligne, visant à maximiser la visibilité et à assurer un revenu stable, est un signe évident de professionnalisme.
Pertinence du revenu : Lorsque les revenus locatifs constituent la principale source de revenus, l'entreprise perd son caractère de gestion d'actifs et prend celui d'un exercice économique professionnel.
Le mythe de « l’absence de services »
Un point crucial de la décision est la réfutation de l'argument de la défense selon lequel, en l'absence de services supplémentaires (petit-déjeuner, changement quotidien des draps, etc.), l'activité ne pouvait être considérée comme une entreprise.
La Cour a précisé que L'absence de services supplémentaires n'est pas un facteur discriminant: la coordination des facteurs de production (même simplement via un PC et la gestion numérique des réservations et du nettoyage) suffit à intégrer l'organisation de l'entreprise.
La limite de deux unités (Loi budgétaire 2026)
Il est important de souligner le durcissement continu du cadre réglementaire. Si, par le passé, la limite pour les locations de courte durée était de quatre appartements, avec le 2026 Loi du budget ce seuil a été abaissé à deux appartements.
Au-delà de cette limite, l'activité est considérée comme une entreprise au sens de la loi.
Cela signifie que toute personne gérant plus de deux unités ne peut plus bénéficier du régime fiscal des locations de courte durée et du taux forfaitaire, et doit désormais remplir les obligations fiscales et administratives des entrepreneurs (y compris le SCIA (Registered Business Information System) auprès du SUAP (Supply System Authority) de la municipalité concernée).
Qu’est-ce que cela signifie pour les hôteliers ?
Cette jurisprudence est un signe de plus grande équité pour le secteur. Les autorités consolident une approche qui prend en compte… substance économique de la transaction plutôt que de la forme juridique choisie par le contribuable.
Transparence: Avec la mise en œuvre de la directive DAC 7, les plateformes d'intermédiation sont tenues de communiquer aux autorités fiscales les données des personnes qui opèrent via le portail.
Contrôle : Le recoupement des données permet à l'Agence du revenu d'identifier ceux qui, sous couvert de « locations de courte durée », gèrent en réalité un établissement d'hébergement parallèle.
En conclusion, l'arrêt de Florence renforce le principe selon lequel l'hospitalité, lorsqu'elle est pratiquée de manière organisée et professionnelle, doit respecter des règles communes.
Pour les professionnels de l'hôtellerie, cela se traduit par une meilleure protection contre la concurrence déloyale de ceux qui, tout en exerçant leur activité, cherchent à se soustraire aux obligations fiscales et réglementaires inhérentes au secteur de l'hôtellerie.
Pour plus d'informations sur les détails réglementaires, veuillez consulter le magazine officiel de l'Agence du revenu
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