L’ultimo scontro istituzionale sulla nuova legge degli Affitti Brevi tra Regione Emilia – Romagna e il Governo Meloni segna un punto di svolta cruciale per il mercato extralberghiero e il settore dell’ospitalità tradizionale. Nonostante il precedente “pesante” della Corte Costituzionale sulla Toscana, l’esecutivo ha deciso di impugnare la nuova normativa emiliano-romagnola.
Ma quali sono le conseguenze per i proprietari di immobili e, soprattutto, quali opportunità si aprono per gli albergatori in termini di concorrenza leale?
La norma della discordia: Destinazione d’uso “Locazione Breve”
Indice argomenti
Il cuore della legge regionale approvata a metà dicembre 2025 introduce una novità radicale: la creazione della destinazione d’uso urbanistica specifica per la locazione breve.
Fino ad oggi, un appartamento destinato ad affitti turistici manteneva la categoria residenziale. Con la nuova legge dell’Emilia-Romagna:
Obbligo di adeguamento: Tutte le unità immobiliari dedicate agli affitti brevi devono cambiare ufficialmente destinazione d’uso.
Barriere all’ingresso: Il cambio comporta il rispetto di rigidi requisiti di sicurezza, igiene, efficienza energetica e conformità degli impianti, equiparando di fatto queste unità a vere e proprie strutture ricettive.
Potere ai Comuni: Le amministrazioni locali (come Bologna, Rimini o Parma) potranno stabilire percentuali massime di appartamenti destinabili agli affitti brevi in determinate zone (es. centri storici) per contrastare l’overtourism.
Il precedente della Consulta: Perché il Governo rischia?
L’impugnativa del Governo appare, per molti esperti, una mossa politica destinata a scontrarsi con la giurisprudenza recente. A dicembre 2025, la Corte Costituzionale ha infatti dato ragione alla Regione Toscana su una norma speculare.
Secondo la Consulta, se un immobile è usato in modo stabile e organizzato per scopi turistici, imporre una destinazione d’uso specifica non è irragionevole. Questa sentenza legittima il potere delle Regioni di governare il territorio, a patto che le limitazioni siano motivate dalla tutela del diritto all’abitare o dal decoro urbano.
Le reazioni: De Pascale contro il Governo
Il presidente della Regione, Michele de Pascale, non ha usato mezzi termini, definendo l’impugnativa un atto di “scarsa cultura istituzionale”.
“Il Governo continua a usare l’impugnativa come uno strumento politico e non come una prerogativa costituzionale”, ha dichiarato il governatore, sottolineando come la mancanza di una legge nazionale organica stia spingendo le regioni a muoversi in ordine sparso.
Cosa aspettarsi nei prossimi mesi: Roma e Puglia alla finestra
Il fronte dello scontro si allargherà presto. Ecco i prossimi step da monitorare:
Puglia: Il governatore Antonio Decaro ha già annunciato di voler seguire il modello toscano ed emiliano.
Roma: Il Campidoglio sta studiando un regolamento ad hoc per limitare la proliferazione di Airbnb nel centro storico in vista dei flussi turistici record.
Il Mercato Immobiliare: La necessità di cambiare destinazione d’uso potrebbe rendere meno “liquida” la vendita di immobili attualmente adibiti ad affitto breve, scoraggiando i piccoli investitori.
Un’opportunità per il settore alberghiero?
Per gli albergatori, questa “stretta” rappresenta un primo passo verso il tanto agognato level playing field (parità di condizioni). Se gli affitti brevi devono sottostare a vincoli urbanistici, costi di adeguamento e controlli comunali, il gap competitivo tra una camera d’hotel e un appartamento privato tende a ridursi.
Cosa dovrebbero fare i manager del settore?
Monitorare i PUG (Piani Urbanistici Generali): Restare informati sulle zone in cui i Comuni limiteranno le locazioni brevi per calibrare le proprie strategie di pricing.
Puntare sulla qualità: Mentre gli host devono affrontare costi amministrativi per mettersi a norma, gli hotel possono spingere sui servizi ancillari e sulla professionalità che un appartamento difficilmente può replicare.
In attesa del pronunciamento definitivo su questo nuovo ricorso, resta fondamentale monitorare l’orientamento della giurisprudenza costituzionale, che ha già tracciato un solco importante con le recenti sentenze in materia di potestà legislativa regionale.
Per approfondire i fondamenti giuridici di queste decisioni, è possibile consultare le sentenze e le note ufficiali direttamente sul portale della Corte Costituzionale
Vuoi rimanere aggiornato sull’evoluzione normativa degli affitti brevi e sulle strategie per la tua struttura? Iscriviti alla newsletter di Direzione Hotel per non perdere i prossimi approfondimenti legali e di marketing.
