La nuova legge sugli affitti brevi in Emilia-Romagna introduce la destinazione d’uso urbanistica specifica e conferisce ai Comuni il potere di limitare le locazioni turistiche in zone sature.
Per i gestori, ciò implica l’obbligo di conformità edilizia, nuovi oneri di urbanizzazione e un periodo di 3 anni per l’adeguamento. È fondamentale consultare tecnici e fornitori specializzati per gestire la transizione senza sanzioni.
Cosa prevede la nuova legge regionale sugli affitti brevi in Emilia-Romagna?
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L’Assemblea legislativa ha approvato una norma (18 dicembre 2025) che trasforma radicalmente la gestione degli immobili extra-alberghieri. La novità principale è l’istituzione della categoria “locazione breve” all’interno della destinazione d’uso turistico-ricettiva.
Questo significa che il passaggio da abitazione privata a struttura per affitto breve non è più solo una comunicazione amministrativa, ma un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante. La legge mira a contrastare l’overtourism e la carenza di alloggi per residenti, permettendo ai Comuni di agire direttamente sulla leva urbanistica e fiscale.
Come consulenti nel settore ospitalità, osserviamo che questa norma segue il solco tracciato dalla Toscana. L’integrazione tra urbanistica e turismo richiede oggi una visione imprenditoriale: non basta più “mettere un annuncio”, serve un progetto tecnico validato.
Quali sono i limiti che i Comuni possono imporre?
I Comuni emiliani hanno ora una “cassetta degli attrezzi” normativa per regolare il mercato. Ecco come possono intervenire concretamente:
Zone a numero chiuso: Individuazione di aree (es. centri storici di Bologna o Ravenna) dove la locazione breve può essere limitata o vietata.
Stop ai frazionamenti: Divieto di convertire in affitti brevi immobili che sono stati oggetto di frazionamento o demolizione negli ultimi 3 anni.
Dotazioni pertinenziali: Obbligo di garantire standard aggiuntivi, come parcheggi o servizi, per compensare il carico urbanistico prodotto dai flussi turistici.
Tabella: Requisiti dimensionali minimi (DM 5 luglio 1975)
| Locale | Misura Minima | Note |
| Altezza Minima | 2,70 m | 2,55 m in Comuni montani (>1000m) |
| Monolocale (1 pers.) | 28 m² | Comprensivo di bagno |
| Camera Singola | 9 m² | Deve avere finestra apribile |
| Camera Doppia | 14 m² | Superficie netta calpestabile |
Come cambiare la destinazione d’uso in “Locazione Breve”?
Il processo amministrativo varia a seconda della natura dell’attività e della presenza di lavori edilizi.
Mutamento senza opere: Se l’immobile è già a norma, è necessaria una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Mutamento con opere: Se sono necessari lavori di adeguamento, serve il titolo edilizio ordinario richiesto dall’intervento.
SUE vs SUAP: Se gestisci l’attività in forma non imprenditoriale ti interfaccerai con lo Sportello Unico Edilizia (SUE); se sei un imprenditore (gestione di più di 4 appartamenti o organizzazione professionale), la pratica passa dal SUAP.
Azioni immediate per i proprietari
Verifica lo stato legittimo: Assicurati che l’immobile non presenti abusi edilizi.
Controlla gli impianti: La conformità degli impianti e l’efficienza energetica sono ora requisiti vincolanti.
Monitora il comune: Entro 12 mesi dall’adozione dei nuovi piani comunali, dovrai inviare una dichiarazione sostitutiva per confermare la tua attività
In base alla nuova normativa dell’Emilia-Romagna approvata a dicembre 2025, la gestione degli affitti brevi esistenti e l’idoneità dei locali subiscono cambiamenti significativi. Di seguito sono analizzati i tre punti critici per chi opera già nel settore o intende farlo.
Per chi dispone già di un affitto breve regolarmente avviato prima dell’entrata in vigore della legge, non è previsto un blocco immediato. La norma stabilisce infatti un regime transitorio di 3 anni entro i quali i proprietari devono adeguare le unità immobiliari ai nuovi requisiti minimi di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico.
Inoltre, entro 12 mesi dall’adozione delle nuove regole da parte del proprio Comune, sarà obbligatorio inviare una comunicazione formale (dichiarazione sostitutiva) per confermare la prosecuzione dell’attività nel rispetto dei nuovi parametri.
Impatto economico e oneri di urbanizzazione
È altamente probabile che i costi di gestione e di avvio aumentino a causa della nuova “leva economica” concessa alle amministrazioni locali.
Poiché il passaggio alla locazione breve è ora considerato un mutamento d’uso urbanistico, i Comuni hanno la facoltà di modulare gli oneri di urbanizzazione, aumentandoli fino al 30%.
Questa misura è pensata per disincentivare la saturazione turistica in aree critiche, rendendo il cambio di destinazione d’uso economicamente più oneroso rispetto al passato.
La legge è perentoria riguardo alla tipologia di locali che possono essere destinati all’ospitalità: è confermato il divieto assoluto di affittare locali accessori o di servizio, come cantine, soffitte o depositi.
Ogni unità deve rispettare gli standard dimensionali e di abitabilità previsti dal DM 5 luglio 1975 (ad esempio, altezze minime di 2,70 m e superfici specifiche per monolocali e camere), garantendo la piena conformità degli impianti e la sicurezza degli ospiti.
La normativa dell’Emilia-Romagna segna la fine dell’era della “deregulation” per gli affitti brevi. Se da un lato aumentano i vincoli, dall’altro si qualifica l’offerta, tutelando chi investe in qualità e trasparenza. Per navigare questa complessità, il supporto di fornitori di servizi contract e consulenti legali/urbanistici diventa un vantaggio competitivo indispensabile.
Puoi seguire gli aggiornamenti ufficiali direttamente sul portale istituzionale della Regione Emilia-Romagna – Sezione Turismo e Commercio o sul Bollettino Ufficiale (BURERT).
