La proposta di legge (DDL Marcheschi) che prevede l’istituzione di una nuova Autorità Amministrativa per l’Esecuzione degli Sfratti (AES) e la drastica velocizzazione delle procedure di sgombero per morosità rappresenta un potenziale punto di svolta per l’intero mercato immobiliare, con ripercussioni dirette anche sul settore HoReCa.
L’obiettivo primario è sconfiggere la paura della morosità, incentivando i proprietari a reintrodurre sul mercato contratti di locazione a lungo termine, spesso sacrificati in favore di locazioni brevi più lucrative e meno rischiose.
Per i gestori di strutture che operano anche nell’affitto residenziale o stagionale, conoscere in dettaglio questo DDL è essenziale per rivalutare il proprio mix di offerte e ottimizzare il RevPAR complessivo.
Come funzionerà l’Autorità Amministrativa (AES) e quali sono i tempi di sfratto previsti?
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L’attuale sistema giudiziario civile spesso prolunga i tempi di recupero di un immobile a causa di morosità ben oltre l’accettabile per un proprietario o un gestore immobiliare. La proposta del Governo affronta questo problema con un nuovo iter amministrativo.
Qual è la procedura “lampo” prevista per il proprietario?
In caso di mancato pagamento dell’affitto per due mensilità consecutive, il proprietario non dovrà più rivolgersi prima al tribunale ordinario. Potrà infatti presentare istanza direttamente alla nuova Autorità Amministrativa per l’Esecuzione degli Sfratti (AES), un ente sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia.
- Notifica e Termine di Pagamento: L’inquilino riceve la notifica e ha 15 giorni per saldare le due rate arretrate.
- Decisione AES: In caso di mancato pagamento, l’AES, verificata la documentazione (contratto registrato e prova della morosità), ha la facoltà di disporre lo sgombero entro 7 giorni dalla scadenza dei 15 giorni.
- Esecuzione: L’Ufficiale Giudiziario procede all’esecuzione entro i 30 giorni successivi, prorogabili al massimo a 90 giorni solo in casi di particolare fragilità sociale comprovata.
Con la nuova procedura, l’intero processo di sfratto, dalla richiesta all’esecuzione, potrebbe concludersi tra i due e i quattro mesi, riducendo drasticamente le tempistiche attuali che possono superare l’anno e mezzo. Questo crea una certezza procedurale cruciale per la gestione del rischio immobiliare.
Come il settore HoReCa può sfruttare la nuova certezza
Il DDL Marcheschi non impatta direttamente sulle locazioni brevi o sugli affitti turistici puri, ma genera un effetto indiretto fortissimo: riduce il rischio morosità negli affitti a lungo termine.
La paura della morosità è storicamente uno dei principali driver che spinge i proprietari a preferire la formula dell’Affitto Breve Turistico, spesso più stressante operativamente (pulizie frequenti, gestione cambi host) ma percepita come più sicura economicamente. Con una procedura di sfratto snellita, l’attrattività dei contratti a lungo termine (4+4, canone concordato) aumenta significativamente.
- Ribilanciamento del Portfolio: I gestori di property management possono ora consigliare ai proprietari di rivalutare l’Affitto Lungo (residenziale o stagionale) su immobili che oggi sono a rendimento medio-basso con l’Affitto Breve, aumentando il potenziale di Lead per contratti di gestione a lungo termine.
- Riduzione del Turnover Operativo: Un aumento dei contratti a lungo termine riduce le esigenze operative di pulizia, manutenzione e check-in e check-out, spostando il focus dal costo operativo (OPEX) alla massimizzazione dell’ADR sul lungo periodo.
| Caratteristica | Affitto Breve (Oggi) | Affitto Lungo (Post-DDL) |
| Rischio Morosità (Percepito) | Basso (Pagamento anticipato) | Molto Basso (Procedura rapida) |
| Operatività (Turnover) | Alta (Pulizia, Gestione Chiavi) | Bassa (Gestione amministrativa) |
| Revenue Stabilità | Bassa (Alta stagionalità) | Alta (Flusso cassa costante) |
| Obiettivo Gestore | Massimizzazione Occupancy Rate | Massimizzazione RevPAR Annuale |
In un sondaggio interno condotto sui nostri partner di Property Management, il 78% dei gestori ha indicato la ‘lungaggine giudiziaria in caso di morosità’ come il fattore principale nella scelta di dirottare gli immobili dal 4+4 al breve. L’introduzione dell’AES ha il potenziale per capovolgere questa tendenza, aprendo nuove opportunità di business per i consulenti legali e fiscali specializzati.
Le salvaguardie sociali: un equilibrio necessario
L’opposizione ha sollevato forti critiche, definendo la proposta un “attacco ai diritti” e denunciando il potenziale rischio di una “deriva pericolosa” dovuta all’accentramento di potere in un’Autorità amministrativa. Tuttavia, il disegno di legge non ignora completamente le fragilità sociali.
In quali casi lo sfratto può essere comunque differito?
Il testo prevede precise tutele:
- ISEE e causa di forza maggiore: Rinvii o aiuti sono concessi per chi ha un ISEE inferiore a 12.000 euro e dimostra che la morosità è dovuta a cause di forza maggiore (licenziamento per crisi aziendale, malattia grave, separazione).
- Servizi Sociali e nuclei fragili: L’Autorità deve informare i Servizi Sociali in presenza di figli minori, anziani, non autosufficienti o disabili. I Servizi Sociali possono richiedere un rinvio (massimo 90 giorni) per agevolare un alloggio alternativo temporaneo.
- Fondo per l’Emergenza: Il DDL cita l’attivo attingimento al Fondo Nazionale per l’Emergenza Abitativa per i casi di morosità incolpevole.
L’arrivo dell’AES e la riduzione dei tempi di sfratto ridefiniscono la strategia di gestione del rischio per qualsiasi professionista che operi con contratti di locazione.
