Il 9 settembre 2026, la Commissione Europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta di regolamento pensata per fornire un quadro normativo europeo comune a tutela dell’accessibilità degli alloggi nelle zone ad alta densità abitativa e turistica.
Negli ultimi anni, la crescita costante del mercato extralberghiero ha portato diverse amministrazioni locali (da Barcellona a Firenze) ad adottare misure stringenti. Con questa mossa, l’UE intende dare una base giuridica solida e parametri uniformi per evitare ricorsi e contenziosi legali.
Come verranno individuate le “Aree sotto pressione abitativa”?
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Il punto di svolta del provvedimento riguarda l’introduzione di criteri matematici e scientifici per definire quando un’area si trova in una condizione di emergenza casa. Le autorità competenti dovranno verificare il rispetto di precise soglie finanziarie e demografiche:
Quando scatta lo “Stress abitativo”?
| Parametro / Criterio | Rapporto prezzo casa / Reddito medio | Requisito temporale obbligatorio |
| Scenario A (Pressione Standard) | Prezzo medio casa 8 volte il reddito medio annuo | Rapporto aumentato costantemente negli ultimi 10 anni |
| Scenario B (Pressione Critica) | Prezzo medio casa 10 volte il reddito medio annuo | Nessun requisito di crescita nel decennio precedente |
| Analisi prospettica (3 Anni) | Valutazione obbligatoria dei flussi demografici e dell’offerta | Dimostrare che la situazione non migliorerà nei 3 anni successivi |
L’area interessata da queste verifiche potrà essere un intero comune, una città metropolitana, un quartiere o un distretto ben delimitato.
Quando e come potranno scattare i limiti agli Affitti Brevi?
È fondamentale chiarire un aspetto: la presenza di stress abitativo non attiva restrizioni automatiche.
Affinché un Comune possa introdurre tetti o limiti agli affitti brevi, dovrà dimostrare che:
Le locazioni turistiche hanno avuto un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sul costo degli alloggi nei 3 anni precedenti.
La misura sia proporzionata e limitata a quanto strettamente necessario per risolvere il problema.
La distinzione fondamentale: Prima casa vs seconde case
Un punto cruciale per chi fa accoglienza: le restrizioni non potranno toccare le abitazioni principali dei proprietari. L’intervento normativo andrà a colpire:
Acquisto e utilizzo di seconde e terze case.
Immobili gestiti in maniera imprenditoriale o professionale.
Unità destinate in via continuativa ed esclusiva al mercato extralberghiero.
Le reazioni del settore: Lo scontro tra Host, Agenti Immobiliari e Hotelier
La proposta presentata a Bruxelles ha acceso immediatamente un forte dibattito tra le principali associazioni di categoria italiane:
AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi): Ha espresso forte preoccupazione, evidenziando il rischio che limitazioni eccessive possano danneggiare l’indotto turistico, penalizzare i piccoli proprietari e ridurre i posti letto complessivi per l’accoglienza.
FIMAA Italia – Confcommercio: Ha criticato duramente la bozza europea, definendola un’intromissione nel diritto di proprietà privata e nella libertà contrattuale dei cittadini.
Federalberghi: Ha accolto positivamente l’iniziativa, sottolineando l’importanza di strumenti mirati per le aree ad alta tensione abitativa e ricordando che gli interventi non saranno generici o automatici.
Quando entreranno in vigore le nuove regole?
Attualmente l’Affordable Housing Act è una proposta della Commissione. Il testo passa ora all’esame del Parlamento europeo e del Consiglio dell’UE, dove potrà subire modifiche ed emendamenti.
Trattandosi di un Regolamento europeo (e non di una Direttiva), una volta approvato definitivamente diventerà immediatamente applicabile in tutti gli Stati membri, Italia compresa, senza bisogno di leggi di recepimento nazionali.
Per chi gestisce strutture extralberghiere o affitti brevi, è il momento di puntare sulla qualità e sulla legalità: Rimanere in regola con CIN, banche dati regionali e adempimenti fiscali e verificare se il proprio comune presenta indici di stress abitativo.
E’ necessario, inoltre, integrare la propria offerta valutando anche formule di medio periodo (locazioni transitorie) se si opera in centri storici ad alto rischio di saturazione.
