Airbnb sta rivoluzionando la struttura dei suoi costi del servizio a livello globale. L’obiettivo dichiarato dalla piattaforma è semplificare la trasparenza dei prezzi, allineandosi ai modelli già consolidati di altre OTA (come Booking.com).
Per i direttori d’albergo, i property manager e gli host professionisti, questo cambiamento richiede un’azione immediata. Modificare la strategia di pricing è l’unico modo per mantenere invariati i margini di profitto e non subire una drastica riduzione dei compensi netti.
Come funzionano i costi del servizio
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Fino ad oggi, Airbnb ha applicato un modello a “costi condivisi”: una percentuale veniva trattenuta dal compenso dell’host e un’altra (spesso invisibile in prima battuta) veniva aggiunta al prezzo finale pagato dall’ospite.
Con il nuovo aggiornamento, i due addebiti vengono raggruppati in un costo del servizio singolo del 15,5% interamente a carico dell’host. Questa percentuale si basa sulla media globale dei costi del servizio della piattaforma.
Tabella comparativa: L’impatto del cambio tariffario su una base di 100 EUR
Ecco come cambia la matematica dei tuoi annunci prima e dopo la riforma, prendendo come esempio una tariffa base di 100€.
| Voce di costo / ricavo | Vecchio modello (Costi Condivisi) | Nuovo modello SENZA adeguamento | Nuovo modello CON adeguamento Prezzo |
| Prezzo impostato dall’host | 100,00 EUR | 100,00 EUR | 115,00 EUR |
| Prezzo visualizzato dall’ospite | 115,00 EUR (Prezzo + costi ospite) | 100,00 EUR | 115,00 EUR |
| Commissione Airbnb | Trattenuta host (~3%) + Costi ospite | 15,5% a carico host (15,50 EUR) | 15,5% a carico host (18,00 EUR) |
| Guadagno Netto Host | 97,00 EUR | 84,50 EUR | 97,00 EUR |
Come mostra la tabella, se l’host non interviene modificando la tariffa lorda da 100 EUR a 115 EUR, l’ospite pagherà meno, ma l’host registrerà una perdita netta di 12,50 EUR a notte.
Come modificare i prezzi senza perdere competitività
Per evitare perdite, Airbnb ha introdotto uno strumento di adeguamento dei prezzi una tantum all’interno della dashboard host, che permette di aggiornare contemporaneamente tutti gli annunci.
Alzare il prezzo lordo (es. da 100€ a 115€) non renderà la struttura meno competitiva. Agli occhi degli ospiti, infatti, il prezzo finale finito rimarrà identico a prima. La differenza è che l’utente vedrà fin da subito la tariffa reale, senza sorprese o ricarichi durante la fase di checkout.
⚠️ Attenzione ai Co-Host: Lo strumento di correzione dei prezzi una tantum può essere attivato solo dall’host principale. I co-host non hanno le autorizzazioni per effettuare questa modifica massiva. Se gestisci strutture per conto terzi, assicurati che il titolare del profilo esegua l’operazione entro le scadenze.
Fisco, IVA e calcolo delle commissioni: Cosa c’è da sapere
Il passaggio alla commissione unica solleva importanti interrogativi di natura fiscale e di revenue management.
La commissione del 15,5% si applica sulla tariffa giornaliera stabilita dall’host più eventuali costi aggiuntivi inseriti nella configurazione dell’annuncio, quali:
Spese di pulizia
Supplemento per animali domestici
Supplemento per ospiti aggiuntivi
L’impatto sull’IVA
Lo strumento di adeguamento automatico dei prezzi tiene conto delle tasse sulla fornitura di beni e servizi (come l’IVA o la GST), a meno che la tua struttura non sia registrata ai fini IVA e non debba contabilizzarla o versarla autonomamente.
Airbnb continuerà a emettere regolari fatture con IVA per consentire lo scarico dei costi del servizio come spesa aziendale.
💡 Nota per il Controllo di Gestione: Ricorda che aumentare il prezzo lordo visibile su Airbnb per compensare la commissione farà aumentare il tuo fatturato lordo complessivo. Di conseguenza, potresti raggiungere più velocemente le soglie critiche di fatturato (es. regime forfettario o soglie di esenzione IVA).
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Il passaggio al nuovo regime non è facoltativo e prevede finestre temporali precise a seconda della geolocalizzazione della struttura ricettiva:
15 Settembre: Scadenza per gli annunci di host residenti al di fuori dello Spazio Economico Europeo (SEE).
13 Ottobre: Scadenza per gli annunci di host residenti all’interno dello Spazio Economico Europeo (SEE), Italia inclusa.
Se non utilizzi lo strumento di adeguamento o non modifichi i prezzi manualmente prima di queste date, Airbnb applicherà la trattenuta del 15,5% sui tuoi prezzi attuali, erodendo i tuoi margini di profitto sulle prenotazioni effettuate dopo il passaggio.
Le prenotazioni antecedenti la scadenza manterranno invece il vecchio schema commissionale. I costi di gestione singoli del 15,5% verranno applicati esclusivamente alle prenotazioni effettuate dopo la transizione ufficiale o dopo l’uso dello strumento di adeguamento.
L’ adeguamento viene fatto correttamente (es. portando la tariffa da 100€ a 115€), il prezzo finale pagato dall’ospite rimarrà invariato. Vedrà semplicemente la cifra totale fin dal primo clic, migliorando il tasso di conversione.
Per tutti gli annunci situati in Brasile e in Messico, la commissione unica fissa per gli host rimarrà pari al 16%.
Per approfondire i dettagli tecnici sulle tempistiche di transizione e sulle modalità di calcolo delle tariffe, puoi consultare la guida ufficiale di Airbnb sui costi del servizio per gli host
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