La Manovra 2026 introduce nuove regole fiscali per le locazioni turistiche: un sistema a tre scaglioni per la Cedolare Secca e l’obbligo di Partita IVA per chi gestisce portafogli più ampi. Cosa cambia per proprietari, property manager e il settore alberghiero?
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Dopo un serrato confronto di maggioranza, è stato raggiunto un accordo che definisce il futuro della tassazione degli affitti brevi in Italia, da inserire nella prossima Legge di Bilancio 2026. Mentre si discuteva su un possibile aumento al 26% sugli affitti brevi, le decisioni prese introducono una netta distinzione tra l’attività occasionale e quella imprenditoriale, impattando direttamente su proprietari immobiliari, gestori, e l’intero settore ricettivo e turistico.
Ecco i punti chiave della riforma che, con molta probabilità, entreranno in vigore dal 2026, ridisegnando il panorama delle locazioni turistiche in Italia.
La nuova Cedolare Secca: un sistema a tre scaglioni
La principale novità è la rimodulazione dell’aliquota della cedolare secca, che passa da un sistema unico a una struttura basata sul numero di immobili locati a fini turistici.
| Numero Immobili Locati | Aliquota Cedolare Secca | Stato Attività | Adempimenti Chiave |
| 1 Immobili | 21% | Occasionale (Tutelata) | Nessun cambiamento. |
| 2 Immobili | 26% | Occasionale Strutturata | Il 21% si applica solo a una unità, l’altra è al 26%. |
| 3+ Immobili | NON Applicabile | Imprenditoriale | Obbligo di Partita IVA e regime d’impresa. |
1. Primo immobile: Cedolare al 21% (Stabilità)
Per chi affitta una sola unità immobiliare a uso turistico, il regime resta invariato: l’aliquota della cedolare secca è mantenuta al 21%. Questa misura mira a tutelare i proprietari che integrano il reddito familiare con l’affitto occasionale di una seconda casa o di un appartamento non utilizzato.
2. Secondo immobile: Cedolare al 26% (Aumento)
L’aliquota sale al 26% a partire dal secondo immobile messo a reddito. Questo scaglione segna il confine tra la locazione occasionale e una forma più strutturata di gestione immobiliare, riflettendo una capacità contributiva superiore. Il proprietario potrà scegliere su quale dei due immobili applicare l’aliquota agevolata del 21%, con il 26% che si applicherà automaticamente all’altro.
La svolta imprenditoriale: obbligo di partita IVA da 3 immobili
La vera rivoluzione riguarda la soglia per la locazione turistica imprenditoriale (LTI).
Da 3 o più immobili destinati agli affitti brevi, l’attività è considerata automaticamente imprenditoriale.
Ciò fa scattare l’obbligo di aprire la Partita IVA e di operare nel regime d’impresa.
In questo regime, non è più possibile applicare la Cedolare Secca.
L’opzione più vantaggiosa
Paradossalmente, l’ingresso nel regime d’impresa non comporta necessariamente una tassazione più elevata. Molti operatori potranno beneficiare del Regime Forfettario (se rispettano il limite di fatturato di 85.000 €):
L’aliquota sostitutiva è del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni).
Si applica solo sul 40% dei ricavi (coefficiente di redditività per gli affitti brevi).
Tassazione effettiva netta: circa il 2% dei ricavi nei primi 5 anni e il 6% negli anni successivi.
Nota per i Gestori: La LTI può essere scelta volontariamente anche da chi gestisce uno o due immobili. Se l’aliquota sul secondo immobile sale al 26%, l’inquadramento d’impresa con il Regime Forfettario potrebbe risultare la scelta fiscalmente più conveniente rispetto alla Cedolare Secca o all’IRPEF ordinaria.
Impatti sul Mercato Ricettivo e la concorrenza con gli Hotel
Queste nuove soglie fiscali avranno un impatto significativo sull’intero mercato degli affitti brevi e sul rapporto con l’industria alberghiera.
Riequilibrio competitivo: L’introduzione di criteri fiscali più definiti risponde alle richieste degli albergatori di rendere più omogeneo il quadro normativo. L’obbligo di Partita IVA da tre immobili avvicina il trattamento fiscale degli operatori maggiori a quello delle strutture ricettive professionali.
Professionalizzazione del settore: La necessità di adottare assetti contabili e fiscali più strutturati per i portafogli multi-unità favorirà la standardizzazione dei processi e una maggiore chiarezza tra attività occasionale e attività d’impresa.
Emersione del sommerso: Uno degli obiettivi della riforma è quello di contrastare l’evasione fiscale e le distorsioni del mercato, obbligando i grandi operatori a uscire dal regime del privato.
La Manovra 2026, pur potendo subire modifiche in sede parlamentare, segna un punto di svolta. I property manager e i proprietari devono agire subito per rivalutare le proprie strategie di gestione immobiliare in vista del nuovo anno fiscale.
Nel frattempo bisogna attendere l’approvazione definitiva del Parlamento (prevista entro il 31 dicembre 2025) e la successiva pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana.
