Acha que o congelamento dos aluguéis de curta duração é um problema exclusivo de quem tem apartamentos na Piazza della Signoria? Está redondamente enganado. Se você administra ou possui um imóvel turístico em Florença, mesmo fora do centro histórico ou perto do bonde, as regras do seu negócio mudaram para sempre. Veja a seguir os riscos reais decorrentes da mais recente decisão da Autoridade de Gestão de Ativos (TAR) e como proteger seus rendimentos antes que seja tarde demais.
O Tribunal Administrativo Regional da Toscana rejeitou integralmente 19 recursos contra o Município de Florença, garantindo assim a proibição de novos aluguéis de curta duração no centro histórico, Patrimônio Mundial da UNESCO (aprovada em maio de 2025).
As restrições validadas incluem licenças com duração de cinco anos e uma área mínima de 28 m².
O verdadeiro ponto de virada estratégico para as operadoras reside na iminente expansão do quarteirão para além dos anéis viários e ao longo do eixo do bonde, transformando radicalmente o mercado não hoteleiro de Florença.
Por que Florença está estabelecendo um precedente nacional
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A primeira seção do Tribunal Administrativo Regional (TAR) da Toscana publicou uma decisão que visa redefinir os limites operacionais dos aluguéis turísticos na Itália.
Rejeitando unanimemente os 19 recursos apresentados por associações comerciais, administradores de imóveis e proprietários privados, os juízes administrativos confirmaram a plena legitimidade do plano diretor do Palazzo Vecchio.
O quadro regulamentar municipal, que entrou em vigor em maio de 2025 por insistência do governo florentino, consolidou as posições do mercado: apenas os imóveis já devidamente registrados e em funcionamento durante o ano civil de 2024 estão aptos a continuar operando.
Qualquer nova candidatura submetida dentro do perímetro da UNESCO está sujeita a uma proibição total.
A prefeita Sara Funaro definiu o resultado “Uma vitória histórica em nível nacional”, pois oferece uma proteção legal que pode ser reproduzida por outras cidades italianas pressionadas pelo excesso de turismo, como Milão, Roma e Veneza.
Os pilares do Regulamento Municipal confirmados pelo TAR
Os recursos visavam anular não apenas a proibição de novas inaugurações, mas também uma série de parâmetros micro-regulatórios introduzidos pelo Município para restringir a adequação dos imóveis. Os principais pontos validados pelo Tribunal são analisados a seguir:
O bloco geracional de licenças: Já não é possível converter imóveis residenciais em alojamentos para aluguer de curta duração no centro histórico. Apenas os códigos históricos já registados em 2024 permanecem em vigor.
A restrição de superfície mínima (S ≤ 28 m²): Foi introduzido um limite de tamanho rigoroso. Imóveis com área útil inferior a 28 metros quadrados não podem ser certificados para uso turístico, combatendo assim a fragmentação extrema de apartamentos estúdio para aluguel.
Autorização por prazo determinado de cinco anos: A concessão para aluguéis de curta duração deixou de ser perpétua e passou a estar condicionada à renovação a cada 5 anos, o que introduz uma incerteza significativa no valor do ativo a longo prazo.
Repressão às caixas de chaves: A legitimidade das restrições municipais à instalação de cofres externos de autoatendimento em edifícios históricos foi confirmada, por razões de decoro urbano e proteção arquitetônica.
Análise Jurídica: Equilibrando a Liberdade Empresarial e o Interesse Público
Os recorrentes fundamentaram seus argumentos de defesa na violação dos princípios constitucionais relativos à proteção da propriedade privada (Artigo 42 da Constituição) e à livre iniciativa privada (Artigo 41 da Constituição), bem como na alegada incompatibilidade com a Diretiva de Serviços da União Europeia (Diretiva Bolkestein).
A TAR da Toscana superou essas objeções ao relembrar expressamente o princípio fundamental. Acórdão 186/2025 do Tribunal Constitucional.
Os juízes deixaram claro que o direito à propriedade e a liberdade de conduzir negócios não podem ser entendidos como valores absolutos e ilimitados.
Pelo contrário, a proteção do ambiente urbano, a conservação do património histórico-artístico e o direito social à habitação estável (ameaçado pelo despovoamento da população em favor do turismo de massas) representam “razões imperativas de interesse geral”.
Consequentemente, os municípios têm o poder de planeamento para regulamentar e limitar as utilizações previstas das suas propriedades, desde que tais ações sejam proporcionais, temporárias e apoiadas por uma investigação clara do desequilíbrio sociodemográfico.
💡 Esta decisão marca o fim da era de gestão de propriedades selvagens Baseado em arbitragem imobiliária puramente residencial/turística. Investidores institucionais e gestores profissionais devem estar atentos: o risco regulatório é agora a variável com maior impacto no plano de negócios de uma operação não hoteleira. A subsequente iniciativa da Prefeitura de Florença de estender os limites para além do centro da cidade (ao longo das linhas de bonde) demonstra que a saturação deixou de ser um problema isolado. Os gestores de imóveis devem implementar imediatamente estratégias de diversificação: convertendo para aluguéis de médio prazo e temporários (estudantes, trabalhadores remotos) ou evoluindo para o modelo empreendedor de microhospitalidade (pousadas e hotéis boutique).
Tabela comparativa: Antes e depois da decisão sobre o Acordo de Taxas de Arbitragem (TAR) de Florença em 2026
O panorama regulatório para quem opera ou pretende investir em Florença sofreu mudanças profundas. A tabela a seguir descreve os cenários operacionais para gestores de imóveis:
| Parâmetro operacional | Cenário Pré-Regulamentação (Modelo Livre) | Novo cenário validado pelo TAR (pós-sentença) |
| Novas inaugurações no centro histórico | Sempre permitido através da SCIA e comunicação sobre alugueres turísticos. | Proibição absoluta. Somente códigos históricos ativos em 2024 são permitidos. |
| Duração do título de autorização | Ilimitado (vinculado à existência dos requisitos da propriedade). | Prazo de vencimento de cinco anos. A renovação está sujeita à verificação dos requisitos. |
| Área mínima transitável | Não há limites específicos além dos requisitos padrão de habitabilidade. | Área mínima de 28 m². Proibir o uso turístico de microestúdios. |
| Automação de check-in (Keybox) | Instalação independente em portas, fachadas e espaços comuns. | Restrições severas. Proibição de instalação externa em edifícios protegidos. |
| Áreas fora das avenidas e da linha de bonde | Mercado totalmente gratuito e em rápida expansão. | Bloqueio iminente. Prorrogação dos limites no Conselho na próxima semana. |
Perspectivas futuras: A expansão para além do centro e do Conselho de Estado
O jogo não termina no sítio da UNESCO. A verdadeira mudança estrutural que impactará as receitas dos gestores de imóveis é política: a câmara municipal aprovará em breve a extensão das mesmas restrições para além das vias circulares e, especificamente, nas zonas de amortecimento urbanas adjacentes às linhas de elétrico.
Essas áreas, até então consideradas o destino natural dos investimentos pós-confinamento no centro, correm o risco da mesma paralisia operacional.
No âmbito jurídico, os recorrentes já anunciaram uma batalha legal através do recurso para o Conselho Estadual, segundo grau de julgamento administrativo.
Até que o Conselho de Estado suspenda ou reforme as normas florentinas, estas permanecem plenamente válidas e aplicáveis. Os operadores que violarem os requisitos estarão sujeitos à revogação de suas autorizações e a multas elevadas.
É possível analisar os textos oficiais e os detalhes regulamentares diretamente no portal institucional da instituição. Justiça Administrativa – TAR Toscana, onde são publicadas as disposições e decisões que regulamentam o setor.
As leis do turismo estão mudando mais rápido do que as da concorrência. Quem não se adequar agora corre o risco de multas pesadas ou fechamento do negócio amanhã.
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