A nova lei sobre aluguéis de curta duração na Emilia-Romagna introduz um uso específico no planejamento urbano e concede aos municípios o poder de limitar os aluguéis turísticos em áreas saturadas.
Para os gestores, isso significa cumprir os códigos de construção, pagar as novas taxas de urbanização e cumprir um prazo de três anos para a adequação. É fundamental consultar técnicos e fornecedores especializados para gerir a transição sem penalizações.
O que prevê a nova lei regional sobre aluguéis de curta duração na Emilia-Romagna?
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A Assembleia Legislativa aprovou uma lei (18 de dezembro de 2025) que transforma radicalmente a gestão de imóveis não hoteleiros. A principal inovação é o estabelecimento da categoria “aluguel de curta duração” dentro do uso pretendido para acomodação turística.
Isso significa que a transição de residência particular para imóvel de aluguel por temporada não é mais apenas uma comunicação administrativa, mas uma mudança significativa no uso do solo sob a perspectiva do planejamento urbano. A lei visa combater o turismo excessivo e a escassez de moradias, permitindo que os municípios tomem medidas diretas por meio do planejamento urbano e da tributação.
Como consultores de hotelaria, notamos que esta regulamentação segue o caminho já trilhado na Toscana. A integração do planejamento urbano e do turismo exige hoje uma visão empreendedora: simplesmente "colocar um anúncio" já não basta; é necessário um projeto técnico validado.
Que limites podem os municípios impor?
Os municípios da Emília-Romanha agora dispõem de um conjunto de ferramentas regulatórias para regular o mercado. Veja como eles podem intervir concretamente:
Áreas de acesso restrito: Identificação de áreas (por exemplo, os centros históricos de Bolonha ou Ravenna) onde os aluguéis de curta duração podem ser limitados ou proibidos.
Pare de fazer espacate: Proibição de converter em imóveis para aluguel de curta duração aqueles que foram subdivididos ou demolidos nos últimos 3 anos.
Eletrodomésticos: Obrigação de garantir padrões adicionais, como estacionamento ou serviços, para compensar o impacto urbano causado pelos fluxos turísticos.
Tabela: Requisitos dimensionais mínimos (Decreto Ministerial de 5 de julho de 1975)
| Localidade | Tamanho mínimo | Observação |
| Altura mínima | 2,70 m | 2,55 m em municípios montanhosos (>1000 m) |
| Apartamento estúdio (1 pessoa) | 28 m² | Incluindo banheiro |
| Quarto de solteiro | 9 m² | Precisa ter uma janela que abra. |
| Quarto duplo | 14 m² | Área útil transitável líquida |
Como faço para alterar a finalidade de uso para "Aluguel de Curta Duração"?
O processo administrativo varia dependendo da natureza do negócio e da existência de obras em andamento.
Mudança sem obras: Se o imóvel já estiver em conformidade, um SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Mudança com obras: Caso seja necessário realizar alguma obra de renovação, será preciso obter a licença de construção correspondente.
SUE vs SUAP: Se você administra uma empresa sem fins lucrativos, entre em contato com o Balcão Único de Atendimento à Construção (SUE); se você for um empreendedor (gerenciando mais de quatro apartamentos ou uma organização profissional), o processo será feito através do SUAP.
Ações imediatas para os proprietários
Verificar legitimidade: Certifique-se de que a propriedade esteja livre de qualquer construção não autorizada.
Verifique os sistemas: A conformidade das instalações e a eficiência energética são agora requisitos obrigatórios.
Monitore o município: No prazo de 12 meses após a adoção dos novos planos municipais, você deverá apresentar uma declaração substitutiva para confirmar sua atividade.
Com base na nova legislação da Emilia-Romagna, aprovada em dezembro de 2025, a gestão dos aluguéis de curta duração existentes e a adequação dos imóveis sofrerão mudanças significativas. Abaixo, analisamos os três pontos críticos para quem já atua no setor ou pretende fazê-lo.
Para quem já possui um contrato de aluguel por temporada estabelecido antes da entrada em vigor da lei, não há bloqueio imediato. A lei estabelece um regime transitório de 3 anos por meio da qual os proprietários devem adaptar suas unidades imobiliárias aos novos requisitos mínimos de segurança, higiene, saúde e economia de energia.
Além disso, no prazo de 12 meses após a adoção das novas regras pelo seu município, você deverá enviar uma notificação formal (declaração substitutiva) confirmando que sua empresa continuará a cumprir os novos parâmetros.
Impacto econômico e custos de urbanização
É muito provável que os custos de gestão e de arranque aumentem devido à nova "alavancagem económica" concedida aos governos locais.
Como a transição para o aluguel de curto prazo agora é considerada uma mudança no uso urbano, os municípios têm o poder de modular as taxas de urbanização, aumentando-os até 30%.
Essa medida visa desencorajar a saturação turística em áreas críticas, tornando a mudança de uso pretendida mais custosa do que no passado.
A lei é imperativa quanto ao tipo de estabelecimento que pode ser utilizado para fins de hospedagem: o É absolutamente proibida a locação de quartos acessórios ou de serviço., como porões, sótãos ou depósitos.
Cada unidade deve cumprir as normas dimensionais e de habitabilidade estabelecidas pelo Decreto Ministerial de 5 de julho de 1975 (por exemplo, altura mínima de 2,70 m e áreas específicas para estúdios e quartos), garantindo o pleno funcionamento dos sistemas e a segurança dos hóspedes.
A legislação da Emilia-Romagna marca o fim da era da desregulamentação dos aluguéis de curta duração. Embora as restrições tenham aumentado, a oferta foi aprimorada, protegendo aqueles que investem em qualidade e transparência. Para lidar com essa complexidade, o apoio de prestadores de serviços terceirizados e consultores jurídicos/de planejamento torna-se uma vantagem competitiva essencial.
Você pode acompanhar as atualizações oficiais diretamente no portal institucional da instituição. Região da Emília-Romanha – Seção de Turismo e Comércio ou no Boletim Oficial (BURERT).
