Dal 20 maggio 2026, il Regolamento (UE) 2024/1028 impone nuovi obblighi di trasparenza per gli affitti brevi.
I locatori dovranno ottenere un numero di registrazione univoco (integrato con il CIN in Italia) e le piattaforme dovranno trasmettere mensilmente i dati delle prenotazioni alle autorità.
Cosa cambia dal 20 maggio 2026 per la gestione degli affitti brevi?
Indice argomenti
L’entrata in vigore del Regolamento (UE) 2024/1028 segna il passaggio definitivo a un sistema di tracciabilità digitale integrata. Non si tratta più solo di una normativa nazionale, ma di un quadro europeo uniforme che mira a standardizzare la raccolta dati e a contrastare l’abusivismo nel settore extralberghiero.
Chi è coinvolto dalla nuova normativa?
L’ambito di applicazione è vasto e riguarda ogni servizio di locazione a breve termine (inferiore a un anno) effettuato tramite piattaforme online (OTA come Airbnb, Booking.com, ecc.), sia che l’attività sia svolta in forma professionale che non professionale.
Quali sono i nuovi obblighi per i locatori (Host)?
La conformità normativa diventerà un prerequisito tecnico per la visibilità online. Senza l’adempimento dei passaggi burocratici, le unità abitative verranno rimosse dai canali di vendita digitali.
Registrazione e numero univoco: Prima di pubblicare qualsiasi annuncio, ogni host deve ottenere un numero di registrazione tramite una procedura digitale. In Italia, questo processo si sovrappone e si integra con il CIN (Codice Identificativo Nazionale).
Trasparenza dei dati: Dovranno essere comunicati l’identità del locatore, l’indirizzo esatto, la tipologia di alloggio e i posti letto.
Aggiornamento in tempo reale: Qualsiasi variazione dei dati dell’immobile deve essere comunicata entro 24 ore.
📌 la sfida principale per i gestori nel 2026 non sarà solo l’ottenimento del codice, ma la sincronizzazione dei dati tra i vari portali per evitare discrepanze che potrebbero innescare controlli automatizzati da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Azioni immediate per i proprietari
Verifica il CIN: Assicurati che la tua struttura sia già censita nel database nazionale.
Audit dei dati: Controlla che le informazioni su tutte le OTA siano identiche a quelle registrate ufficialmente.
Consultazione tecnica: Valuta l’impatto della Legge di Bilancio 2026 sulla tua redditività (ADR e RevPAR).
Come cambierà il ruolo delle piattaforme online (OTA)?
Le piattaforme non saranno più semplici intermediari, ma diventeranno veri e propri “garanti” della legalità.
| Obbligo Piattaforma | Descrizione Operativa | Conseguenza per l’Inadempienza |
| Verifica Annunci | Controllo sistematico della validità del numero di registrazione. | Rimozione dell’annuncio entro 24h. |
| Trasmissione Dati | Invio mensile al PIDU (Punto di Ingresso Digitale Unico) di check-in, check-out e incassi. | Sanzioni fino al 4% del fatturato globale. |
| Trasparenza Prezzi | Indicazione chiara del corrispettivo pagato dall’ospite per fini fiscali. | Segnalazione automatica alle autorità nazionali. |
Quali sono i rischi legati al mancato adeguamento?
Il sistema si basa su una “tracciabilità digitale dei flussi”. Questo significa che l’incrocio dei dati tra il PIDU (Punto di Ingresso Digitale Unico) e l’Amministrazione Finanziaria renderà quasi impossibile l’omissione di dichiarazioni fiscali o amministrative.
Per i locatori: Le sanzioni saranno definite a livello nazionale secondo criteri di proporzionalità, ma l’oscuramento dell’annuncio rappresenta il danno economico immediato più rilevante (perdita totale di Occupancy Rate).
Per le piattaforme: Multe severissime fino al 4% del fatturato annuo globale, il che spingerà le OTA a essere estremamente rigide nella rimozione di host non in regola.
Il regolamento UE uniforma la raccolta dati, ma restano in vigore le normative urbanistiche, edilizie e i limiti ai giorni di locazione stabiliti da Regioni e Comuni.
Il CIN dovrebbe confluire nel sistema di registrazione UE, ma è fondamentale monitorare i chiarimenti operativi dei Ministeri competenti per garantire la piena compatibilità entro maggio 2026.
Il regolamento si applica a qualsiasi unità o porzione di essa offerta a fronte di un corrispettivo per periodi inferiori a un anno.
Il 20 maggio 2026 segnerà uno spartiacque: la fine dell’era della gestione “informale” degli affitti brevi. Per proteggere il tuo investimento e ottimizzare le performance della tua struttura, è necessario muoversi in anticipo.
Per verificare se la tua struttura è allineata è allineata ai requisiti richiesti dal Regolamento (UE) 2024/1028.puoi consultare la Banca Dati Nazionale
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