I giganti degli affitti brevi, Airbnb e Booking.com, hanno stretto un nuovo maxi-accordo con l’Agenzia delle Entrate.
Dopo la chiusura dei contenziosi per gli anni 2017-2021, il portale statunitense ha versato ulteriori 318 milioni di euro per le ritenute arretrate degli anni d’imposta 2022 e 2023. Parallelamente, Booking ha completato una regolarizzazione da 313 milioni di euro per i periodi dal 2017 al 2023.
Questa svolta riapre concretamente la partita dei rimborsi per la cedolare secca per migliaia di locatori turistici e host privati che rischiano di aver pagato due volte le medesime imposte.
Ritenute Airbnb e Booking: la ricostruzione della vicenda
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La controversia affonda le radici nel DL 50/2017 (art. 4), che ha introdotto l’obbligo per le piattaforme d’intermediazione di applicare la ritenuta d’acconto del 21% sui redditi da locazione breve acting come sostituti d’imposta.
La contesa giudiziaria: Dopo il ricorso di Airbnb al TAR e la successiva pronuncia della Corte di Giustizia UE (C-83/21) che ne ha confermato gli obblighi fiscali, nel novembre 2023 la Procura di Milano ha eseguito un sequestro preventivo di 779 milioni di euro nei confronti di Airbnb Ireland.
L’accordo 2017-2021: La multinazionale ha successivamente versato 576 milioni di euro (comprensivi di sanzioni e interessi) chiudendo la pendenza penale.
L’intesa 2022-2023: Come emerso dai registri SEC (USA) e CRO (Irlanda), Airbnb ha versato altri 139 milioni per il 2022 e 179 milioni per il 2023.
Il caso Booking: La piattaforma olandese ha raggiunto un accordo transattivo da 313 milioni di euro, portando all’archiviazione dei profili penali a carico dei propri rappresentanti legali.
Rimborsi Cedolare Secca per gli Host: chi ha diritto e scadenze
L’avvenuto versamento delle ritenute arretrate da parte dei portali apre le porte alla richiesta di rimborso per doppia imposizione. Se un host ha già versato la cedolare secca o l’IRPEF per le annualità 2022 e 2023 tramite la propria dichiarazione dei redditi, e sullo stesso reddito la piattaforma ha ora applicato la ritenuta alla fonte, si configura un doppio prelievo fiscale sullo stesso reddito.
| Anno d’imposta | Tempi per la richiesta di rimborso (Termine 48 mesi) |
| 2022 | Richiesta presentabile entro Giugno 2027 |
| 2023 | Richiesta presentabile entro Giugno 2028 |
| 2017-2021 | Termini naturali scaduti a Giugno 2026 (Ancora aperti solo per chi ha ravveduto/versato le imposte dal 2022 in poi) |
Chi è escluso dai rimborsi
Non tutti gli operatori del settore ricettività possono accedere alla procedura di recupero:
Strutture in forma imprenditoriale e titolari di Partita IVA.
B&B e Case Vacanze con servizi aggiuntivi non soggetti alla disciplina delle locazioni brevi.
Host con più di 4 immobili (soggetti a presunzione di imprenditorialità).
Contribuenti che per quegli anni avevano già un altro sostituto d’imposta attivo (es. Property Manager).
Come fare ricorso e richiedere il rimborso all’Agenzia delle Entrate
Per avviare la procedura di recupero delle somme non dovute, host e consulenti fiscali devono seguire un iter preciso:
Quantificazione del reddito: Calcolare con esattezza gli incassi generati tramite Airbnb e Booking.com nelle annate 2022 e 2023.
Raccolta prove: Verificare i versamenti di cedolare secca o IRPEF già effettuati tramite Modello F24 o Dichiarazione dei Redditi (Modello 730/Redditi PF).
Accesso agli atti: Presentare un’istanza di accesso agli atti presso l’Agenzia delle Entrate per verificare la posizione fiscale aggiornata alla luce delle ritenute versate da Airbnb e Booking.
Istanza di Rimborso: Inviare la domanda formale di rimborso entro i 48 mesi previsti dalla legge. In caso di diniego o mancata risposta (silenzio-rifiuto trascorsi 90 giorni), il locatore potrà presentare ricorso presso la Corte di Giustizia Tributaria competente.
Giurisprudenza favorevole: scomputo delle ritenute e doppia imposizione
I primi orientamenti della giustizia tributaria stanno confermando la tutela del contribuente. Sentenze come la n. 34/2025 della CGT di 1° grado di Napoli e la n. 527/2025 della CGT di 1° grado di Sassari hanno stabilito che:
Le ritenute versate dal sostituto d’imposta (Airbnb/Booking) a seguito di accordi con il Fisco possono essere scomputate direttamente dal locatore, evitando la doppia imposizione ai sensi del TUIR e del DPR 600/1973, anche qualora la ritenuta non sia stata trattenuta all’origine sul singolo bonifico.
Questo costituisce una difesa determinante anche per gli host che presentano irregolarità dichiarative: la prova dell’avvenuto versamento a monte da parte delle piattaforme consente di ridurre o azzerare le pretese del Fisco sullo stesso imponibile.
Per consultare comunicati, guide fiscali e aggiornamenti ufficiali sulle normative delle locazioni brevi, è possibile fare riferimento al portale dell’Agenzia delle Entrate
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