Dal 1° gennaio 2026, la SCIA è obbligatoria per chi gestisce tre o più appartamenti in locazione breve o turistica, a causa dell’abbassamento della soglia di presunzione d’imprenditorialità introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025).
Per operare in regola è necessario aprire la Partita IVA, presentare la segnalazione al SUAP e adeguare gli immobili ai requisiti di sicurezza.
Cosa cambia nel 2026 per il regime imprenditoriale degli affitti brevi?
Indice argomenti
La normativa ha subito una brusca accelerazione con la Manovra 2026. Se fino al 2025 il limite per restare nel regime “privato” era fissato a quattro immobili, dal 1° gennaio 2026 lo spartiacque diventa il terzo immobile.
Superata questa soglia, l’attività non è più considerata un’integrazione del reddito familiare ma una vera e propria impresa.
Questo passaggio comporta l’obbligo di:
Apertura della Partita IVA (spesso con Codice ATECO 55.20.51 o il nuovo 55.20.42).
Iscrizione alla Camera di Commercio.
Presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo sportello SUAP comunale.
Rispetto dei requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di fumo e monossido di carbonio).
Tabella: Confronto requisiti 2025 vs 2026
| Caratteristica | Fino al 2025 | Dal 1° Gennaio 2026 |
| Soglia Imprenditorialità | Oltre 4 appartamenti | Oltre 2 appartamenti |
| Tassazione (Cedolare Secca) | 21% (1° casa), 26% (altre 3) | 21% (1° casa), 26% (2° casa) |
| Obbligo Partita IVA | Dal 5° appartamento | Dal 3° appartamento |
| Obbligo SCIA | Solo per attività d’impresa | Obbligatoria dal 3° immobile |
📌molti property manager sottovalutano l’aspetto amministrativo. La presunzione d’impresa non è facoltativa: scatta automaticamente al superamento dell’unità immobiliare n. 2 destinata alla locazione breve.
Quando scatta esattamente l’obbligo di SCIA e quali sono le sanzioni?
Secondo i chiarimenti delle FAQ del Ministero del Turismo, la SCIA deve essere presentata telematicamente al Comune prima di iniziare l’attività del terzo appartamento. La norma si applica sia alle “Locazioni Brevi” (sotto i 30 giorni) sia alle “Locazioni Turistiche” di durata superiore.
Il rischio economico: le sanzioni amministrative
Non farsi trovare pronti può costare caro. La mancata presentazione della SCIA comporta:
Sanzione pecuniaria: da 2.000 a 10.000 euro (variabile in base alla dimensione della struttura).
Sanzioni accessorie: possibile sospensione dell’attività e blocco degli annunci sui portali (OTA) sprovvisti di dati amministrativi certificati.
Controlli incrociati: La Banca Dati Nazionale (BDSR) e il codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) rendono immediato il controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni.
💡 Punti Chiave
Soglia critica: Se hai 3 case online, sei un imprenditore.
Compliance: La SCIA attesta requisiti igienico-sanitari e urbanistici.
Sicurezza: Obbligo di estintori e rilevatori per ogni unità gestita in forma d’impresa.
Come presentare la SCIA al SUAP: i 3 passaggi fondamentali
La procedura è esclusivamente telematica. Molti gestori scelgono di affidarsi a consulenti esterni per evitare errori formali che potrebbero invalidare la segnalazione.
Verifica dei requisiti: Assicurati che gli immobili abbiano la destinazione d’uso compatibile (abitativo A) e rispettino le dotazioni di sicurezza richieste dal D.L. 145/2023.
Compilazione telematica: Accesso al portale SUAP del Comune tramite SPID/CIE. È necessario allegare planimetrie e asseverazioni tecniche.
Ottenimento del CIN: Una volta presentata la SCIA, i dati vengono trasmessi alla BDSR per il rilascio o l’aggiornamento del Codice Identificativo Nazionale, obbligatorio per pubblicare annunci su Airbnb o Booking.com.
La norma non è retroattiva, si applica alle nuove attività e a quelle che superano la soglia nel 2026 e non si possono affittare 3 case come privato se sono in 3 comuni diversi in quanto la soglia si calcola sul totale nazionale riferito al singolo contribuente.
I costi della SCIA variano in base ai diritti di segreteria comunali (solitamente tra 50 e 150 euro), oltre al costo del consulente.
Il 2026 segna la fine dell’era della “zona grigia” per gli affitti brevi.
Trasformare la propria attività in forma imprenditoriale non è solo un obbligo, ma un’opportunità per accedere a forniture contract di qualità superiore, software gestionali professionali e consulenze di revenue management che aumentano l’Occupancy Rate e l’ADR.
Il punto di riferimento restano le linee guida del Ministero del Turismo sulla BDSR, aggiornate con le novità della Manovra 2026.
Le normative sugli affitti brevi sono in costante evoluzione: per non perdere i prossimi aggiornamenti legali e ricevere consigli pratici sulla gestione della tua struttura, iscriviti alla newsletter di Direzione Hotel
