Il capoluogo campano si appresta a diventare il laboratorio nazionale per il contrasto all’overtourism.
Non più solo intenzioni, ma una variante urbanistica al Piano Regolatore (PRG) che punta a ridefinire i confini tra diritto all’abitare e profitto turistico.
Per chi opera nel settore extralberghiero, il panorama sta per cambiare radicalmente: ecco l’analisi tecnica delle nuove misure.
La “Soglia di saturazione”: 70/30 tra residenti e turisti
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L’amministrazione guidata dal sindaco Gaetano Manfredi ha tracciato una linea netta. La proposta, discussa in Commissione Urbanistica il 23 marzo 2026, prevede un limite massimo del 30% di superficie destinata a B&B e case vacanze all’interno di ogni singolo edificio.
Questa misura non è un blocco totale (attualmente non consentito dalle norme nazionali), ma un meccanismo di controllo dinamico:
Area di applicazione: Inizialmente focalizzata sui quartieri Mercato, Pendino, Porto e San Giuseppe (le zone a più alta densità del sito UNESCO).
Stop alle autorizzazioni: Una volta raggiunta la soglia del 30% in un immobile, non verranno rilasciati nuovi titoli autorizzativi per finalità turistiche.
Incentivi alla delocalizzazione: La variante mira a “spostare” l’interesse degli investitori verso quartieri meno saturi, favorendo una crescita turistica policentrica.
Cambio di destinazione d’uso e nuova categoria catastale
Una delle novità più impattanti per i proprietari riguarda l’obbligo di cambio di destinazione d’uso. L’obiettivo è far emergere il settore dalla zona grigia della locazione residenziale “ibrida”:
Obbligo urbanistico: Gli immobili destinati costantemente al turismo dovranno regolarizzare la propria posizione catastale.
Tracciabilità: Grazie all’incrocio dei dati tra CUSR (Codice Unico Strutture Ricettive) e CIN (Codice Identificativo Nazionale), il Comune ha già regolarizzato circa 8.300 strutture, facendo emergere 400 realtà che evadevano la tassa di soggiorno.
📌Il dato tecnico: Dal 2016 ad oggi, l’offerta di interi appartamenti su piattaforme come Airbnb a Napoli è cresciuta dell’800%. Un’esplosione che ha portato a un aumento medio dei canoni di locazione del 7%.
Analisi per i professionisti: Cosa cambia per il mercato?
Per un portale come Direzione Hotel, è fondamentale leggere tra le righe di questa manovra. Non si tratta di una “guerra ai B&B”, ma di una ricerca di equilibrio di mercato.
Tutela del mix sociale: A differenza di Firenze o Venezia, il centro storico di Napoli è ancora un “luogo abitato”. La variante serve a evitare l’espulsione dei residenti, che paradossalmente preservano l’autenticità cercata dai turisti stessi.
Investimenti mirati: Gli investitori dovranno ora guardare con attenzione alle planimetrie condominiali e alle quote di saturazione prima di acquisire nuovi asset nel centro antico.
Studentati e Co-housing: Il Comune intende convertire parte del patrimonio immobiliare pubblico in studentati, offrendo un’alternativa alla domanda che prima veniva assorbita dal mercato privato, ora saturato dal turismo.
Verso un modello europeo
Napoli si allinea a modelli già sperimentati in Spagna e Francia.
La sfida resta la mancanza di una legge nazionale che permetta ai sindaci una “zonizzazione” totale, ma la variante al PRG rappresenta lo strumento urbanistico più potente attualmente a disposizione per governare il fenomeno senza attendere Roma.
Per consultare il testo integrale della delibera e visionare le mappe dettagliate delle zone sottoposte a vincolo, è possibile accedere alla documentazione ufficiale disponibile sul Portale del Comune di Napoli – Sezione Urbanistica e Variante PRG
Le normative sull’extra-alberghiero a Napoli sono in costante evoluzione e la finestra per presentare osservazioni o regolarizzare la propria posizione potrebbe chiudersi velocemente.
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